5月是一個瘋狂的月份，至少房地產業(yè)內人士如此認為。

 

　　他們把這個月稱為“地王月”。因為據房地產中介機構的不完全統(tǒng)計，僅5月一個月，全國就出現69宗“地王”（同地段樓面價最高，或者總地塊價格最高）。

 

　　其中，一二線城市成為瘋狂的主力軍，尤其是二線城市，69宗“地王”中56宗出現在二線城市。

 

　　部分二線城市較高的樓面價，或許意味著未來一兩年，當地房價還要迎來快速上漲。業(yè)內人士普遍預計，溢價過高地塊將往高端房產發(fā)展，拿地房企承壓；部分房價上漲過快的二線城市，可能面臨升級的調控政策，今年5月份土地盛宴或許是年度高潮。

 

　　地王集中在二線城市

 

　　今年以來，房地產銷售持續(xù)火爆。

 

　　統(tǒng)計局數據顯示，1-4月份，全國商品房銷售面積36012萬平方米，同比增長36.5%，增速比1-3月份提高3.4個百分點；商品房銷售額2.76萬億元，增長55.9%，增速提高1.8個百分點。

 

　　受監(jiān)測的70個大中城市房價也出現全面回暖。70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市達到65個，價格下降的城市只有5個。

 

　　其中，二線城市房價環(huán)比漲幅領漲。4月份，合肥新建商品住宅環(huán)比上漲5.8%，二手住宅環(huán)比上漲6.8%，漲幅最高。一線城市如北京、上海4月份二手住宅環(huán)比增幅為3.7%、2.5%。

 

　　國家統(tǒng)計局高級統(tǒng)計師劉建偉表示，房價總體繼續(xù)上漲，上漲城市個數繼續(xù)增加，但城市間漲勢出現新變化，一線城市漲幅較上月有所放緩，二、三線城市漲幅開始擴大。

 

　　其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均雙收窄，深圳二手住宅價格環(huán)比甚至出現下降，而部分二線城市環(huán)比漲幅比上月進一步擴大，有些已超過一線城市漲幅。

 

　　不過，房價絕對值、以及房價同比增幅，一線城市仍居于絕對前列。4月份，北京、上海、深圳二手房價格同比增長37.2%、30.2%、56.1%。

 

　　全國房地產商會聯盟主席顧云昌對21世紀經濟報道記者表示，一線城市房價已經非常高了，進一步上漲的空間比較小，即便調控政策沒有趨嚴，市場作用也會有所回落。像北京，3月份是二手房成交高峰，4、5月份二手房成交量有所下行。

 

　　二線城市房價漲幅擴大，也傳染到土地市場。5月份，一二線熱點城市出現“逢拍必出地王”的現象。由于一線城市供地有限，5月份69宗地王中，有56宗出現在二線城市。

 

　　如合肥多宗地塊溢價率超過200%，“包河區(qū)龍川路以北、關麓路以西”總價成交額達15.9億元，溢價率高達350%，樓面價已經攀升到1.8萬一平。受一線城市溢出作用影響，東莞“橫瀝鎮(zhèn)半仙山村”總成交價為9.1億元，溢價率為422%。

 

　　與往年地王集中在一線城市不同，今年以來二線城市成為房企追逐焦點。一線城市如北京、上海供地面積、土地出讓金額目前均為負增長。

 

　　克而瑞研究中心分析師楊科偉指出，強二線城市房地產市場量價齊升，蘇州、南京、合肥、廈門等多市房價漲幅穩(wěn)居市場前列，樓市量價走勢仍將穩(wěn)中有升；另一方面，在樓市步入白銀時代的大背景下，房企投資方向逐漸趨同，重點聚焦一線及強二線城市，土地供應量難以匹配企業(yè)投資需求，“僧多肉少”直接造成了強二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

 

　　顧云昌表示，一線城市的限購政策遏制了購買力。二線城市如合肥，作為安徽省會城市，基建好于其他城市，產業(yè)結構相對合理，中部省份城鎮(zhèn)化率相對較低，人口導入較好，使得合肥房地產市場呈現出火爆場面。中部其他城市，如武漢、長沙、鄭州等，由于地方政府此前供地量較大，房價相對平穩(wěn)。

 

　　調控政策或升級

 

　　中原地產首席分析師張大偉表示，在部分二線城市已經出現了明顯瘋狂的土地市場。按照目前的這些地王土地價格，未來這些地王入市，需要未來房價至少上漲80%-100%。即使按照標桿房企拿地的平均價格，也需要未來兩年一二線房價上漲50%以上。

 

　　商品房售價，一般在樓面價基礎上，加上建安成本、相關稅費成本。建安成本中，各地人力成本差異較大，但建材成本相差不多。當前過高的樓面價，房企要獲得盈利，業(yè)內多認為房產項目要往高端化、豪宅化發(fā)展。

 

　　楊科偉表示，二線城市市場仍有待培育、價格也有上漲空間。當下大熱的南京、蘇州、武漢等市場產品線還相對單一，高品質產品也有著更多的差異化生存空間。

 

　　不過，未來房價上漲80%-100%的可能性存疑。顧云昌表示，地王并不好拿，這段時間集中拿地的多為資金實力雄厚的央企國企，但溢價過高，房企后續(xù)能否盈利還要打個問號。一線城市已經出現房價增幅趨緩、成交量下降等趨勢。而且房價上漲過快，與地方政府調控方向相悖，調控政策可能會升級。

 

　　比如，5月18日，蘇州國土局出臺“土地限價令”，對當時掛牌地塊設置最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結果無效。5月28日，南京也效法推出了限價令，熱門區(qū)域住宅地塊設置最高限價，開發(fā)商舉牌若超過最高限價，意味著土地流拍。

 

　　顧云昌進一步表示，5月份可能是土地市場年度高潮，后續(xù)要再出現地王迭起的現象比較困難。房企拿地會耗費資金，而且現在市場其實已經在質疑后續(xù)房價進一步上漲的空間了。

 

　　張大偉對21世紀經濟報道記者表示，二線城市房價領漲應該不會傳導到一線城市，預計這些城市很快可能面臨升級的調控措施。

 

　　顧云昌也認為，二線城市房價過快上漲不會傳導到一線城市。北京此輪雖未升級限購政策，但部分過熱的區(qū)域，如通州限購政策在收緊。一線城市后續(xù)應該加大土地供給力度，諸如轉換部分工業(yè)用地，加大舊城改造等。

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