截止到上月底全國(guó)超過15億元的105宗高總價(jià)地塊中有52宗被國(guó)企獲得

　　高價(jià)地頻現(xiàn)背后的地產(chǎn)央企

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到5月31日，全國(guó)超過15億元的合計(jì)有105宗高總價(jià)地塊，其中有52宗地被國(guó)企獲得。同時(shí)，今年以來(lái)，信達(dá)、魯能等央企共制造出15幅“高價(jià)地”。對(duì)此，分析人士指出，央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張緣于“不差錢”。另外，央企整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分央企為避免被整合而在短期內(nèi)快速做大地產(chǎn)板塊，催生高價(jià)地。

　　“去庫(kù)存”本來(lái)應(yīng)該是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，但風(fēng)頭卻被頻繁制造的“高價(jià)地”奪走，土地市場(chǎng)火爆超出了市場(chǎng)人士的預(yù)期，“不差錢”的房企在土地市場(chǎng)一擲千金，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍一騎絕塵。而宏觀經(jīng)濟(jì)尚在尋底，“L型”走勢(shì)將持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間。統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，制造“高價(jià)地”的房企大都是“央企”，其“不計(jì)成本”高價(jià)拿地的邏輯在哪里？蘊(yùn)含著哪些風(fēng)險(xiǎn)？

　　現(xiàn)象

　　央企掀起“高價(jià)地潮”

　　6月1日，有7家央企參與競(jìng)拍的上海寶山顧村地塊，最終被隸屬財(cái)政部的信達(dá)地產(chǎn)以總價(jià)58.5億元競(jìng)得，樓面價(jià)37118元/平方米，溢價(jià)率303%。這也是該公司一年內(nèi)造的第七個(gè)“高價(jià)地”。此前的5月28日，杭州濱江區(qū)奧體單元地塊的拍賣被眾多人關(guān)注，最終，萬(wàn)科信達(dá)聯(lián)合體以123.18億元總價(jià)、樓面價(jià)21575.78元/平方米拔得頭籌，溢價(jià)率為95.95%，刷新2016年單地塊全國(guó)總價(jià)紀(jì)錄。由于競(jìng)拍價(jià)格超過了萬(wàn)科的授權(quán)總價(jià)，萬(wàn)科隨后宣布退出。

　　2015年7月至今，信達(dá)地產(chǎn)多次打破長(zhǎng)三角的區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄，拿地手法“兇悍”。信達(dá)地產(chǎn)通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是高價(jià)地，分別是廣州天河、合肥濱湖、上海新江灣城、深圳坪山杭州南星橋、杭州濱江奧體地鐵以及上海顧村。

　　6月2日下午，備受關(guān)注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“高價(jià)地”，經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)直接報(bào)價(jià)投標(biāo)，最終被央企中國(guó)電建集團(tuán)和廣州方榮房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合以82.9億元的高價(jià)拿下，地面價(jià)高達(dá)56781元/平方米。

　　此次沒有采取現(xiàn)場(chǎng)拍賣方式，而是投標(biāo)，由價(jià)高者得。深圳規(guī)土委主任親自主持競(jìng)拍，他甚至在現(xiàn)場(chǎng)引述《人民日?qǐng)?bào)》的一篇報(bào)道內(nèi)容稱：“樹不能漲到天上去，房?jī)r(jià)也一樣。”顯然，深圳市政府方面顯然不希望這塊地拍出高價(jià)，而是希望通過某種方式引導(dǎo)土地市場(chǎng)降溫。

　　但實(shí)際上的成交結(jié)果超出了深圳規(guī)土委的預(yù)料，也超出了此前業(yè)內(nèi)預(yù)期的60億元成交價(jià)�，F(xiàn)場(chǎng)共收到18份標(biāo)書，包括中海、萬(wàn)科、招商、中洲、龍光等深圳本地企業(yè)，以及泰禾、信達(dá)、碧桂園等十多家外地房企。最終，央企中國(guó)電建聯(lián)合廣州方榮以報(bào)價(jià)82.89億元收入囊中，方榮背后是金茂地產(chǎn)，即此前的方興地產(chǎn)。從現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)來(lái)看，央企、國(guó)企報(bào)價(jià)顯著高于深圳本土民企。

　　在此前的5月份，央企保利地產(chǎn)豪奪的上海周浦“高價(jià)地”。繼2009年之后，兇猛的“央企高價(jià)地”再次成群涌現(xiàn)。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2016年截止到5月31日，全國(guó)土地市場(chǎng)“高價(jià)地”頻繁出現(xiàn)，其中按照總價(jià)計(jì)算，超過15億元的合計(jì)有105宗高總價(jià)地塊，其中國(guó)企比例明顯處于歷史高位。整體看，105宗地塊合計(jì)成交總價(jià)為3288.2億元，其中有52宗地被國(guó)企獲得，合計(jì)成交金額達(dá)到了1785.8億，占成交總金額的54%。其中，廈門唯一成交的一宗地塊由國(guó)企拿下，北京的國(guó)企購(gòu)地占比也高達(dá)86%。

　　今年以來(lái)，信達(dá)、華僑城、招商、中國(guó)電建、魯能集團(tuán)、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅“高價(jià)地”。其中以魯能的速度較為驚人，截至5月，魯能今年已在土地市場(chǎng)砸下超過100億元重金，2015年光在南京、蘇州、福州三地高價(jià)搶下的4幅高價(jià)地總耗資便可達(dá)112.4億元，全年新增土儲(chǔ)近500萬(wàn)平方米，總價(jià)超過230億元，再加上原有海南、北京等地的地塊，當(dāng)前的土地儲(chǔ)備總量超過1000萬(wàn)平方米，其十分明確地傳遞出地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的信號(hào)。

　　分析

　　央企頻頻拿地緣于“不差錢”

　　中原地產(chǎn)研究部分析師認(rèn)為，高價(jià)地頻出的大背景是信貸寬松，房企資金充裕，但樓市表現(xiàn)好的城市有限，地塊資源更少，大量資金追逐少數(shù)土地，造成高價(jià)地。另外，央企整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，部分央企為避免被整合而在短期內(nèi)快速做大地產(chǎn)板塊，催生高價(jià)地。

　　在此輪央企制造高價(jià)地的風(fēng)潮中，信達(dá)地產(chǎn)是個(gè)典型。其關(guān)于地產(chǎn)金融的運(yùn)作模式也引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。

　　公開資料顯示，信達(dá)是財(cái)政部控股的中國(guó)信達(dá)旗下的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，是信達(dá)集團(tuán)唯一的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺(tái)。中國(guó)信達(dá)集團(tuán)通過直接借貸或提供資信、質(zhì)押、擔(dān)保等方式給予地產(chǎn)資金支持。信達(dá)的特色是金融地產(chǎn)模式，通過夾層拿地基金的方式獲取項(xiàng)目。

　　華泰地產(chǎn)的研究報(bào)告表示，金融地產(chǎn)的核心，是中國(guó)信達(dá)借用信達(dá)地產(chǎn)的地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，將信達(dá)地產(chǎn)嵌入到不良資產(chǎn)處置環(huán)節(jié)中，以附重組條件的地產(chǎn)項(xiàng)目收購(gòu)模式進(jìn)行操作。該模式有兩大核心優(yōu)勢(shì)，一是僅占用少量資本金，資金消耗業(yè)務(wù)主要留在控股股東方，以很高的杠桿輕資產(chǎn)式地撬動(dòng)項(xiàng)目；二是賦予了公司天然的逆周期操作模式，能夠保證公司在地產(chǎn)景氣度下行時(shí)，擁有逆市擴(kuò)張資本。

　　此外，信達(dá)自身的上市公司身份也為再融資打通了渠道，2015年，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)行了5年期中期票據(jù)30億元，30億元公開發(fā)行公司債券和80億元非公開發(fā)行公司債券均通過監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批。

　　在融資渠道方面，作為上市公司的信達(dá)可謂是央企地產(chǎn)寬裕來(lái)源的一個(gè)范本�？硕�瑞最新研報(bào)顯示，2015年，其監(jiān)測(cè)的108家典型房企融資總規(guī)模達(dá)13600億元人民幣，融資規(guī)模為2014年同期兩倍。而上市房企的發(fā)債規(guī)模更為驚人，數(shù)據(jù)顯示，2015年上市房企發(fā)行公司債約3000億元，同比增長(zhǎng)18倍。中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)顯示，在今年以來(lái)105宗總價(jià)“高價(jià)地”中，上市公司比例明顯占絕對(duì)多數(shù)，105宗“高價(jià)地”，89宗為上市公司獲得，合計(jì)金額為2760億，占比達(dá)84%。

　　融資規(guī)模暴增的主要原因，一是國(guó)內(nèi)融資環(huán)境改善，市場(chǎng)發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)放寬，公司債利率走低；二是房地產(chǎn)銷售回暖帶來(lái)融資信心。克而瑞研報(bào)指出，目前房企公司債成本的普遍水平在4%-7%之間，發(fā)債就相當(dāng)于賺錢。如中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)兩家央企發(fā)行的公司債利率水平僅3.4%，萬(wàn)科3.5%，金茂3.55%等，其成本之低甚至接近了“國(guó)債”的水平。

　　種種跡象表明，央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張緣于“不差錢”。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，央企頻頻出手在全國(guó)熱點(diǎn)城市搶“高價(jià)地”，這與2009年4萬(wàn)億后央企四處制造“高價(jià)地”相似，寬裕的流動(dòng)性再次集中流向房地產(chǎn)行業(yè)，銀行熱衷于向央企國(guó)企和大房企授信，低廉的融資成本以及充裕的資金，促使不差錢的房企們不惜血本搶地。

　　追問

　　被市場(chǎng)遺忘的央企“限房令”

　　在央企頻頻在房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起“高價(jià)地潮”的時(shí)候，一度被市場(chǎng)遺忘的央企“限房令”也被重新提起。

　　2009年房?jī)r(jià)暴漲后，2010年的央企和今天的央企一樣，在全國(guó)城市各地拿“高價(jià)地”，為了顯示中央調(diào)控房地產(chǎn)的決心，2010年3月18日，國(guó)資委專門召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，應(yīng)該退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010年5月份，《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)當(dāng)時(shí)國(guó)資委相關(guān)負(fù)責(zé)人的文章，強(qiáng)調(diào)非地產(chǎn)主業(yè)的央企在房地產(chǎn)領(lǐng)域“該退出的要堅(jiān)決退出，集中精力做強(qiáng)主業(yè)”。

　　北青報(bào)記者了解到，當(dāng)年國(guó)資委要求除名單中21家以外的78家央企迅速退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。2010年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)高價(jià)地頻出，據(jù)統(tǒng)計(jì)當(dāng)時(shí)有超過70%的央企涉足房地產(chǎn)。時(shí)任國(guó)資委主任李榮融認(rèn)為房地產(chǎn)散亂差，市場(chǎng)秩序差，行業(yè)結(jié)構(gòu)存在問題，央企是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的骨干和中堅(jiān)，如果沒有它們來(lái)帶動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)不可能整治好。

　　知名財(cái)經(jīng)微博“曹山石”發(fā)文稱，為何國(guó)資委2010年要求央企清退房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，六年過去，卻未能改觀？央企抬高面粉價(jià)，面包豈能便宜？北青報(bào)記者查詢相關(guān)資料獲悉，目前在市場(chǎng)上高價(jià)拿地的央企幾乎都在保留的21家央企名單之內(nèi)，而國(guó)資委也并未對(duì)這些房企在拿地方面作出限制。但央企在土地市場(chǎng)的瘋狂引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)央企“限房令”的記憶，以及對(duì)瘋狂土地市場(chǎng)的質(zhì)疑。

　　預(yù)期

　　未來(lái)房?jī)r(jià)是否會(huì)大幅上漲疑問很多

　　央企制造出的高價(jià)地，對(duì)市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)什么影響？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，直接的影響就是抬高地價(jià)，尤其是熱點(diǎn)城市的地價(jià)。同時(shí)，調(diào)控大環(huán)境下，高價(jià)地影響市場(chǎng)心理預(yù)期，深圳就是典型例子，調(diào)控后二手房?jī)r(jià)格只跌了一個(gè)月，5月份又重新上漲了。但其中的風(fēng)險(xiǎn)依然很大，這波行情比2010年更危險(xiǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：高價(jià)地頻繁出現(xiàn)，是資金潮下的資產(chǎn)荒。在過去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資成本大幅下調(diào)，也導(dǎo)致了很多企業(yè)敢于拿地，國(guó)企在土地市場(chǎng)也表現(xiàn)得更加激進(jìn)。房企高價(jià)搶地開始從國(guó)企蔓延到民企，預(yù)計(jì)下半年房企競(jìng)爭(zhēng)土地會(huì)越來(lái)越激烈。

　　另外，樓面價(jià)超過房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。但未來(lái)一年房?jī)r(jià)是不是會(huì)出現(xiàn)這么大幅度的上漲疑問很多，這些高價(jià)地入市的難度有多大，將成為2016-2017年最大的疑問。特別是北京的平均商品房住宅樓面價(jià)已經(jīng)全面超過3.7萬(wàn)元，未來(lái)豪宅化的趨勢(shì)難以避免，房企運(yùn)營(yíng)的難度越來(lái)越大。

　　從整體市場(chǎng)看，北京、上海出讓的多宗住宅用地，要求按照“70/90”政策用地，但這一政策并沒有抑制住高價(jià)地出現(xiàn)。按照目前地價(jià)超過房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，需要未來(lái)2年房?jī)r(jià)上漲100%以上，這些高價(jià)地才有望順利入市。“開發(fā)商基本上是在豪賭。”

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，待本輪市場(chǎng)需求在上半年集中釋放完畢之后，再加上調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，一線城市、熱點(diǎn)二三線城市樓市下半年進(jìn)入調(diào)整期也是勢(shì)在必行。如果企業(yè)沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那么房企就有可能會(huì)因此陷入被動(dòng)的局面。

　　觀察

　　“高價(jià)地潮”后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何走？

　　對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)問題，5月9日，“權(quán)威人士”在《人民日?qǐng)?bào)》頭版轉(zhuǎn)二版刊登了《開局首季問大勢(shì)》，指出我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不可能是U型，更不可能是V型，而是L型的走勢(shì)。值得指出的是，此次“權(quán)威人士”首提房地產(chǎn)存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。并提出，房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫(kù)存”，而不應(yīng)通過加杠桿“去庫(kù)存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。

　　近日，人民日?qǐng)?bào)、新華社也在努力灑水滅火。從人民日?qǐng)?bào)《樹不能長(zhǎng)到天上 房?jī)r(jià)也一樣》，再到新華社《地價(jià)泡沫如皇帝新裝》，接著又是人民日?qǐng)?bào)《土地拍賣該降降溫了》。

　　在此背景下，雖然地方政府依舊無(wú)法擺脫“土地財(cái)政”的束縛，但為了控制“高價(jià)地”的發(fā)生，地方政府絞盡腦汁，拍地形式限制嚴(yán)格。

　　繼蘇州之后，南京近日也出臺(tái)了土地限價(jià)令，規(guī)定在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由南京市政府設(shè)定地塊的土地出讓最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。此后，蘇州多宗土地由于競(jìng)拍超過限價(jià)而流拍。

　　5月17日，蘇州市國(guó)土資源局網(wǎng)站上掛出補(bǔ)充公告，規(guī)定暫緩3號(hào)公告中5宗地塊的出讓，很巧合的是，這些地恰好是此次公告中，起拍樓面價(jià)最高的那些。此舉，直接抹殺了這些地塊成為高價(jià)地的可能。

　　其中，合肥為了不產(chǎn)生“高價(jià)地”，原定于5月27日下午3時(shí)舉行的土地拍賣會(huì)，調(diào)整到5月30日(下星期一)下午3時(shí)舉行。分7個(gè)教室同時(shí)競(jìng)拍、屏蔽手機(jī)網(wǎng)絡(luò)信號(hào)、合肥國(guó)土局局長(zhǎng)親自督戰(zhàn)，但這些史無(wú)前例的措施并沒有妨礙合肥迎來(lái)“高價(jià)地”的誕生。5月30日，最終合肥出讓12宗地，拍得96.34億元，且每宗地塊都有保利、信達(dá)等央企在內(nèi)的超10家房企參與競(jìng)買。

　　北青報(bào)記者了解到，上一次大規(guī)模的“高價(jià)地潮”發(fā)生在2009年下半年至2010年之間，房企“不計(jì)成本”拿地，結(jié)果迎來(lái)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回調(diào)。今年的“高價(jià)地潮”之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如何走？多名業(yè)內(nèi)人士都表示難以預(yù)測(cè)，唯一可以肯定的是，2016年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)跟2009年相比，已經(jīng)不是一個(gè)時(shí)代了。

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