隨著一些地方“地王”頻出，關(guān)于出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控措施的傳言越來(lái)越多。然而調(diào)控傳言不僅僅沒(méi)有穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，反而導(dǎo)致賣房者出現(xiàn)了更大的恐慌。上海人為什么著急離婚買(mǎi)房，因?yàn)?016年“325”新政后很多人一下子失去買(mǎi)房資格的血的教訓(xùn)讓一些人聞?wù){(diào)控色變。多年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的事實(shí)告訴賣房者，調(diào)控不僅不意味著房?jī)r(jià)的回落和市場(chǎng)回歸理性，反而幾乎意味著新一輪的瘋漲，很多地方出臺(tái)的調(diào)控措施成了穩(wěn)定或者助漲房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，而且屢屢應(yīng)驗(yàn)。坦率地說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控真正陷入了“塔西陀陷阱”，不管政府出臺(tái)任何政策，大家都對(duì)政策本身失去了信心。
《2015-2020年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)查及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，7月房?jī)r(jià)走勢(shì)繼續(xù)分化,一線城市受2015年同期高基數(shù)的影響,近期無(wú)論是同比漲幅還是環(huán)比漲幅均有所弱化,二三線城市則由于2015年同期基數(shù)相對(duì)較低,同比與環(huán)比漲幅仍在繼續(xù)擴(kuò)大。此外,一線與部分周邊核心二線城市限購(gòu)政策的增強(qiáng),也間接導(dǎo)致了這種價(jià)格走勢(shì)的分化。這種分化的格局后期存在繼續(xù)延續(xù)的可能,一方面在于一線城市限購(gòu)政策的強(qiáng)化將導(dǎo)致資金再度回流至周邊的二三線城市,另一方面在于之前一線城市漲幅遠(yuǎn)超二三線城市,這造成二三線城市補(bǔ)漲的可能。但從中期角度來(lái)看,我們認(rèn)為一線與周邊部分核心的二線城市依然會(huì)是投資的一個(gè)較好標(biāo)的。
業(yè)內(nèi)人士觀察地產(chǎn)鏈條與投資區(qū)域格局認(rèn)為地產(chǎn)投資增速大概率繼續(xù)下滑。政策刺激效應(yīng)衰退后,銷售增速連續(xù)回落。庫(kù)存高企導(dǎo)致新開(kāi)工增速必將下滑。投資增速好轉(zhuǎn)時(shí)間已持平于12-13年。土地購(gòu)置需求連續(xù)下滑。區(qū)域間銷售庫(kù)存投資繼續(xù)分化。16年,地產(chǎn)行業(yè)的政策重心在于穩(wěn)步去庫(kù)存,近期政策已逐步趨嚴(yán)。未來(lái),因城施政,一線城市與部分二線城市增加供給控制需求,其它二線城市與三線城市控制供給增加需求。這應(yīng)該是整個(gè)16年地產(chǎn)調(diào)控政策的走向。
為什么現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)這么差，大家都說(shuō)生意難做，但是房?jī)r(jià)仍然越來(lái)越高?到底房?jī)r(jià)何時(shí)才會(huì)下跌?從美國(guó)和日本的歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)一般滯后于經(jīng)濟(jì)的最高點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)差房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)跌，但是會(huì)滯后好幾年。
房貸占銀行總資產(chǎn)的收益比數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)2005-2007年整體銀行業(yè)的房產(chǎn)抵押貸款比例峰值是60%，日本在1990年房地產(chǎn)泡沫破滅前夕的比例峰值是36%，這兩個(gè)數(shù)據(jù)均是指存量房指標(biāo)。而前段時(shí)間媒體熱炒的“中國(guó)銀行業(yè)7月份新增貸款都是房貸”所指的是增量房指標(biāo)�，F(xiàn)在中國(guó)銀行業(yè)到底有多少貸款放在按揭買(mǎi)房呢?2015年年末，中國(guó)個(gè)人房貸余額是13.1萬(wàn)億元，而中國(guó)銀行業(yè)最新的整體貸款余額是101.95萬(wàn)億元，個(gè)人住房貸款余額占比不到13%。如果加上給房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款，2016年第二季度的中國(guó)房貸余額占比為24%。
美國(guó)和日本的歷史數(shù)據(jù)顯示，房貸支出占居民可支配收入的比例在泡沫破滅之前的峰值是10%左右，這個(gè)數(shù)據(jù)包含的是“整體房貸支出”對(duì)“整體家庭可支配收入”。雖然現(xiàn)實(shí)中很多房奴的房貸支出占比已經(jīng)達(dá)到了20%甚至30%，但是考慮到大部分家庭已經(jīng)還清了房貸，實(shí)際上整體的房貸支出比例仍然會(huì)小于10%，國(guó)內(nèi)券商估計(jì)這個(gè)比例目前大概是3.5%左右。
房?jī)r(jià)的最有力支撐點(diǎn)是租金收益。以一線城市為例，目前租金回報(bào)率大概是2%左右。如果與1年期定存利率2.75%比較似乎有些吃虧，但因?yàn)榉孔饪梢阅昴晔杖�，這個(gè)收益率要看長(zhǎng)期。20年前，也就是1996年，中國(guó)的一年期定存利率是7.47%，20年間中國(guó)的一年期定存利率下降了63%�，F(xiàn)在許多國(guó)家實(shí)行“負(fù)利率”政策，20年后中國(guó)是否會(huì)有負(fù)利率仍未可知。如果租金水平不變，只要租金回報(bào)率從2%跌到1%，這就意味著房?jī)r(jià)上升100%。
當(dāng)然，不是鼓勵(lì)大家現(xiàn)在就去買(mǎi)房。巴菲特說(shuō)過(guò)，不要想著從魚(yú)頭吃到魚(yú)尾。市場(chǎng)崩潰的時(shí)候，能全身而退的畢竟還是少數(shù)。如果大家都知道房?jī)r(jià)3年內(nèi)會(huì)上漲30%再下跌50%，有人會(huì)奮不顧身全副身家放進(jìn)去搏30%的收益，也有人會(huì)考慮馬上清盤(pán)保住勝利果實(shí)。當(dāng)年美國(guó)押注房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)的對(duì)沖基金在2008年賺得盆滿缽滿，但是誰(shuí)又知道他們的賣空交易其實(shí)在2005年就已經(jīng)開(kāi)始，在崩潰前夜甚至承受了高達(dá)50%的浮虧。中國(guó)的房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)下跌?只能說(shuō)不是現(xiàn)在。
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