11月21日，福州迎來(lái)今年第四場(chǎng)土地拍賣，也是這一輪樓市調(diào)控之后的首次，15宗地塊吸金超120億元。其中9宗宅地吸引了包括萬(wàn)科、中海等26家知名開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶，8宗達(dá)到最高限價(jià)遭遇“熔斷”。

 

     據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞，本場(chǎng)土地拍賣，開(kāi)發(fā)商拿地保證金來(lái)源受到嚴(yán)格監(jiān)管，監(jiān)管層要求開(kāi)發(fā)商繳納競(jìng)買保證金時(shí)，提交承諾函和資信證明，保證金不得通過(guò)銀行貸款、股東借款、轉(zhuǎn)貸、募集、發(fā)行債券、信托計(jì)劃、資產(chǎn)管理計(jì)劃方式籌集。

 

     21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道援引參與了本次土拍的一名房企高管稱，拿地主角都是資金相對(duì)穩(wěn)健的萬(wàn)科、龍湖、中海等房企，激進(jìn)的、主要靠配資拿地的房企由于資金受限，最起碼在短期內(nèi)會(huì)淡出土地市場(chǎng)，“現(xiàn)在是拿地的好時(shí)機(jī)。”

 

     此前在土拍市場(chǎng)高調(diào)激進(jìn)的房企，如今則低調(diào)了很多。例如融信，在這次福州土拍現(xiàn)場(chǎng)就沒(méi)有舉牌。

 

     緊接著福州土拍，11月22日，廣州一次性推出10宗地塊，迎來(lái)本年度最大規(guī)模的土拍大戰(zhàn)，吸引了超40多家開(kāi)發(fā)商前來(lái)?yè)寠Z，一日吸金超204億元。其中多宗地塊刷新區(qū)域最高單價(jià)紀(jì)錄。

 

     據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獲得的一份參與這次廣州土拍的房企名單，以央企國(guó)企背景與大型房企居多，比如華潤(rùn)、葛洲壩、中糧、廈門建發(fā)、保利、龍湖、中海等20多家房企。

 

     而福州土拍房企名單幾乎與廣州土拍名單一模一樣：包括恒大、萬(wàn)科、泰禾、華潤(rùn)、碧桂園、金輝、正榮、建發(fā)、招商、中海等30家左右房企。

 

     有錢房企的市場(chǎng)

 

     上述房企高管稱，現(xiàn)在能進(jìn)入土拍市場(chǎng)的都是有錢的房企。以廣州土拍為例，要求每宗地繳納50%保證金，動(dòng)輒上10億的保證金。比如保利地產(chǎn)，幾乎全部地塊都報(bào)了名，匡算下來(lái)得交上百億保證金。

 

 

     融資收緊 開(kāi)發(fā)商“剩者為王”

 

     在拿地主角變化的背后，是監(jiān)管層近期對(duì)房企融資渠道的收緊。

 

     10月19日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道援引數(shù)名券商債券發(fā)行人士稱，交易所疑似“一刀切”式暫停地產(chǎn)公司債，其中包括已經(jīng)拿到無(wú)異議函的項(xiàng)目。

 

     10月21日，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)明確提出，要嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

 

     10月24日，財(cái)新報(bào)道稱，高層要求證監(jiān)會(huì)和發(fā)改委收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，包括不能在境內(nèi)發(fā)債，不得到H股上市融資，境外發(fā)債也將趨嚴(yán)。

 

     在這種背景下，開(kāi)發(fā)商里的一場(chǎng)“弱肉強(qiáng)食”也在所難免。華泰證券謝皓宇此前提出，目前分散的地產(chǎn)行業(yè)正在整合，開(kāi)發(fā)商逐漸被淘汰后，產(chǎn)業(yè)資本會(huì)瘋狂進(jìn)場(chǎng)保證業(yè)務(wù)擴(kuò)張，搶股票籌碼和搶土地籌碼成為常態(tài)。地產(chǎn)巨頭如恒大等，在A股市場(chǎng)加大并購(gòu)中小房企，就是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整合和淘汰的體現(xiàn)。

 

     謝皓宇進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)業(yè)即將進(jìn)入的“穩(wěn)態(tài)階段”，即開(kāi)發(fā)商集中度提升后，品牌開(kāi)發(fā)商能夠獲取超額溢價(jià)的時(shí)代。開(kāi)發(fā)商數(shù)量會(huì)降低，而股票會(huì)呈現(xiàn)估值泡沫化。這種轉(zhuǎn)變會(huì)在2017年看到，目前正在加速中。

 

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