華泰證券謝皓宇的研究報(bào)告《繁榮之下，租金陷阱》表示，一線(xiàn)城市以北京為代表，新房受管制、二手房?jī)r(jià)格大漲。三線(xiàn)不少城市春節(jié)后單月價(jià)格漲幅達(dá)30%。目前全國(guó)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出再度繁榮的景象，這在歷史上從未出現(xiàn)過(guò)。同時(shí)，從2016 年3 月份以來(lái)的歷史首次租金與房?jī)r(jià)背離，持續(xù)期已長(zhǎng)達(dá)1年。

 

這份報(bào)告提到：

 

一線(xiàn)擠出，全國(guó)房?jī)r(jià)普漲，為期一年超級(jí)繁榮

 

盡管統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70 大城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示出市場(chǎng)正往冷清的方向發(fā)展，同時(shí)各地的交易量也有明顯的下滑，然而，從實(shí)際情況來(lái)看，并非完全如此。一線(xiàn)城市以北京為代表，新房市場(chǎng)受到管制、二手房市場(chǎng)價(jià)格大漲，不僅催生了新房轉(zhuǎn)二手的生意，還出現(xiàn)了二手房再次惜售的狀況。三線(xiàn)城市的情況比北京更為瘋狂，不少城市春節(jié)后單月價(jià)格上漲幅度達(dá)到30%。目前全國(guó)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出再度繁榮的景象，這在歷史上從未出現(xiàn)過(guò)，也就是說(shuō)，從去年3 月份以來(lái)，在不斷調(diào)控之下、在長(zhǎng)達(dá)一年的時(shí)間之中，市場(chǎng)出現(xiàn)了三度繁榮。

 

房?jī)r(jià)上漲之后，物價(jià)一定出現(xiàn)大幅上漲

 

房?jī)r(jià)大幅上漲是因?yàn)樨泿虐l(fā)行過(guò)多導(dǎo)致，也就意味著CPI 會(huì)出現(xiàn)大幅上行，盡管沒(méi)有如此，但我們可以看到：1）電子設(shè)備價(jià)格不降反升，如小米將旗下電視機(jī)等設(shè)備價(jià)格大幅上調(diào)，幅度超過(guò)10%；2）CPI 不漲只是因?yàn)樨i，但非食品的大幅上漲，開(kāi)始反映房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)各類(lèi)資產(chǎn)和人工成本上漲的趨勢(shì)。

 

經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過(guò)熱，下半年地產(chǎn)投資的剛性支出將帶來(lái)經(jīng)濟(jì)超預(yù)期過(guò)熱

 

我們深度報(bào)告《論地產(chǎn)投資是如何超過(guò)6.5%的》指出，當(dāng)前地產(chǎn)投資增速主要來(lái)自于建安費(fèi)用支出，這是2015~2016 年銷(xiāo)售面積大幅超過(guò)竣工面積的必然結(jié)果，那么這部分因期房交付所帶來(lái)的剛性支出將會(huì)把投資頂在很高的水平，帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，下半年如果按照當(dāng)前的M2增速和信貸水平，將使得經(jīng)濟(jì)超預(yù)期過(guò)熱。

 

接下來(lái)按傳導(dǎo)路徑，租金是向人工傳導(dǎo)的第一步，目前在設(shè)陷阱

 

當(dāng)前正在經(jīng)歷從2016 年3 月份以來(lái)的歷史首次租金與房?jī)r(jià)背離，持續(xù)期長(zhǎng)達(dá)1年，如果房?jī)r(jià)上漲不能夠往租金傳導(dǎo)，那么有兩種可能：

 

1）企業(yè)無(wú)法向員工提供足夠高的收入以讓其承擔(dān)更高的租金，這反應(yīng)的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和房?jī)r(jià)脫軌的支付能力不足；

 

2）從租客向房客轉(zhuǎn)移接近尾聲，以北京2016 年人口流出15 萬(wàn)人為例，其對(duì)租房的需求大幅下降，這反應(yīng)的是人口擠出效應(yīng)導(dǎo)致的需求不足。

 

如果是第一種情況，說(shuō)明當(dāng)前是投資性需求在貨幣寬松下主導(dǎo)資產(chǎn)價(jià)格上漲，會(huì)滋生泡沫，如果是第二種情況，說(shuō)明當(dāng)前強(qiáng)行減少一線(xiàn)城市土地供給不能夠符合當(dāng)前城市的發(fā)展階段，強(qiáng)行擠出人口之后并沒(méi)有能夠帶來(lái)生產(chǎn)效率的提升。

 

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