7月10日，王健林與孫宏斌“突然”公布了一項631億元的交易。王健林隨即表示，這筆交易能大幅降低萬達商業(yè)的負債，進一步實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。孫宏斌則透露，此次收購資金完全來自融創(chuàng)自由資金。
7月11日早間，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，融創(chuàng)房地產(chǎn)與大連萬達商業(yè)就目標項目公司和目標酒店資產(chǎn)合作訂立框架協(xié)議，并在港股上復牌。據(jù)此，融創(chuàng)同意收購萬達十三個文化旅游項目公司91%的權(quán)益和七十六家城市酒店100%的權(quán)益，合作事項的總代價約為631.7026億元。
市場對此筆交易一片嘩然。
其實，任何突然事件背后均存在著強大的必然性。那么，為何萬達與融創(chuàng)一拍即合？
多位業(yè)內(nèi)人士對華爾街見聞表示，萬達“戰(zhàn)略踏空”、孫宏斌個人抱負與房地產(chǎn)的反常小周期三大因素推動了這樁交易的達成。
萬達出現(xiàn)“戰(zhàn)略踏空”是緣起
億瀚智庫董事長陳嘯天對華爾街見聞表示，王健林在2013-2014年出現(xiàn)“戰(zhàn)略踏空”——不但沒有增持土地、繼續(xù)擴大規(guī)模，反而轉(zhuǎn)讓了一些項目。
“2015-2016年房地產(chǎn)兩輪天量行情到來時，萬達此前由于沒有做好土地儲備，導致規(guī)模競爭難以為繼。因此，2016年下半年至2017年，地價又漲了，萬達就非常被動，已無法用今天的地價做大，這就導致萬達必須做出從地產(chǎn)領(lǐng)域撤出的決定。”陳嘯天如此說道。
實際上，王健林的多次表態(tài)退出房地產(chǎn)開發(fā)為631億元的交易埋下的伏筆。比如王健林在萬達集團2016年年會上曾指出，萬達從地產(chǎn)開發(fā)退出不是對中國房地產(chǎn)看空，因為中國房地產(chǎn)開發(fā)的周期性太強，在全球罕見，而三年左右就會出現(xiàn)一輪房地產(chǎn)調(diào)控。
陳嘯天進一步指出，正由于萬達2013-2014年出現(xiàn)“戰(zhàn)略踏空”，所以就“缺了一口氣”。他指出，“文旅城與酒店項目現(xiàn)金流沒有回升，大多數(shù)處于虧損狀態(tài)，銀行借款壓力加大，這就進一步促使萬達做出與這兩大項目業(yè)務(wù)脫離的決定。這相當于開火車爬坡，爬到一半說停一停，如果繼續(xù)爬上去，就要繼續(xù)往后追加滿油后才能爬上坡。”
對此，一位上海地區(qū)券商的首席地產(chǎn)分析師（要求匿名）提出了不同觀點。他對華爾街見聞表示：“萬達此舉是為了在A股順利上市，因為證監(jiān)會嚴厲禁止開發(fā)性企業(yè)IPO，這次把開發(fā)性物業(yè)剝離出去后，就能將商業(yè)地產(chǎn)上市了。”
據(jù)悉，萬達內(nèi)部人士曾向財新透露，萬達商業(yè)回A股的最大的不確定性在于“定性”：萬達商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊，因為房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。目前，萬達商業(yè)IPO的審核狀態(tài)為“已反饋”。
此外，萬達為重返A(chǔ)股或面臨一個激進對賭協(xié)議。消息稱，2016年9月萬達從港股退市后，曾與投資人約定：一旦未能在 2 年內(nèi)登陸 A 股主板，萬達集團將面臨回購款及利息支付（海外及境內(nèi)投資者分別支付12%和10%的利息）。
孫宏斌抓住了房地產(chǎn)反常周期機遇
北京地區(qū)一家賣方機構(gòu)的地產(chǎn)業(yè)分析員對華爾街見聞表示，此輪房地產(chǎn)周期正在延長，有助于大型房企積累資源優(yōu)勢，并擴大規(guī)模。
“融創(chuàng)中國就會出現(xiàn)龍頭溢價，犧牲利潤來擴大規(guī)模，最終目標就是‘大到不能倒’，未來能獲得的巨大利益是短期內(nèi)無法想象的。”他如此分析。
融創(chuàng)中國老板孫宏斌被冠以“并購之王”，其收購或布局足跡遍布廣東、杭州、蘇州、上海、東莞、鄭州、成都、重慶等城市，并對綠城、佳兆業(yè)、雨潤、中渝置地展開收購，引起諸多爭議。去年底，孫宏斌更是入股樂視，今年初入股鏈家，并先后五次舉牌金科股份······
針對孫宏斌的戰(zhàn)略路徑，億瀚智庫董事長陳嘯天指出，當時萬達開發(fā)文旅城項目拿下的地定價比較低，里面住宅開發(fā)后未來利潤會非常大。這相當于“肉與骨頭”的關(guān)系，即文旅城是“骨頭”，住宅是“肉”。由于萬達此前的戰(zhàn)略踏空已沒有時間將文旅城變現(xiàn)，而孫宏斌恰恰盯住了“這塊肉”。
“在整個房地產(chǎn)格局下，孫宏斌要趕超萬科、恒大和碧桂園，勢必要通過特殊手段進行一次性大規(guī)模并購。孫宏斌完全是為了個人抱負，應(yīng)對整個行業(yè)的變化才接手萬達”。他對華爾街見聞如是說。
他還認為，孫宏斌通過與萬達的交易還能將資源反哺給樂視。“融創(chuàng)入股鏈家可以完善上下游產(chǎn)業(yè)鏈，舉牌金科股份是看重其大數(shù)據(jù)、社區(qū)服務(wù)以及風力發(fā)電三大領(lǐng)域的資源，以及金科的品牌和平臺，能夠與融創(chuàng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銜接。孫宏斌投資樂視是為了能實現(xiàn)跨界，形成一個業(yè)務(wù)閉環(huán)。特別是萬達擁有美國AMC的院線渠道資源，與樂視能實現(xiàn)業(yè)務(wù)整合。”據(jù)悉，萬達集團和融創(chuàng)中國的聯(lián)合公告中第六條寫道：“雙方同意在電影等多個領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作。”
從另一個角度看，王健林與孫宏斌的一拍即合是在此輪反常的房地產(chǎn)小周期下出現(xiàn)的。據(jù)華創(chuàng)證券的報告，中國房地產(chǎn)有三年周期規(guī)律，以往周期的波動取決于需求端的政策，但貨幣周期與庫存周期延長導致本輪小周期延長至超5年（起始于2015年初）。因此造成諸多錯位，呈現(xiàn)房企資金多、庫存少、行業(yè)差但龍頭不差、集中度跳增、中小房企資金斷裂前龍頭提前并購，加劇集中度提升等特點。
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