當中國廣州市近期推行租購同權，“賦予符合條件的承租人以就近入學等公共服務權益”時，其規(guī)章依據(jù)來自于《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，意在通過權益平等來消解附著在住房或戶籍上的社會利益，壓制房價�？墒�，從經(jīng)濟學的道理出發(fā)，租購權益平等意味著允許更多的人去爭奪附著在房產(chǎn)上的社會利益，從而只能增加學校和醫(yī)療等資源的稀缺性。租購同權的目的和行動看起來南轅北轍，面臨著自我否定的困境，其他一線城市的效仿應當謹慎。

將社會保障、福利收益和戶籍狀況、有無住房等社會屬性捆綁在一起，是一種通過行政規(guī)章來配置資源的方式。凡是通過行政手段配置資源，其本質(zhì)都是轉(zhuǎn)移支付和收入再分配；凡是需要通過行政手段配置的資源，其本身也都是稀缺的資源。租購不能同權，來源于教育和醫(yī)療資源的供給短缺。教育和醫(yī)療資源如果稀缺，按照市場的方式，學校和醫(yī)院便會遵照高價者得的原則獲取收益。但是，公立教育和公立醫(yī)院由于戴著公有的帽子，便采用行政規(guī)章的方式將這些資源就近配置給有房者或本地戶籍居民，即便如此，也還會難以避免資源哄搶的事情發(fā)生。

這就是說，那些本該由學校和醫(yī)院獲得的潛在收益，此時按照行政配置資源的方式轉(zhuǎn)移給了有房的人。市場的計算能力是無處不在的，當有房者通過房屋買賣變現(xiàn)這些收益時，就形成了所謂的學區(qū)房、醫(yī)療房。更不幸的是，如果有房者同時又多半屬于高收入或者富裕人群時，這種收入再分配就是窮人補貼富人，可以說，此時的行政規(guī)章就是在殺貧濟富。

所以，從純粹經(jīng)濟理論的角度來分析，無論是采取市場原則還是行政原則，總是富有的人群更有機會獲得稀缺的教育和醫(yī)療資源，只不過渠道不同，看上去人人機會平等的“公立性”，實際上很難經(jīng)得住推敲。

而學校和醫(yī)院則由于行政命令限制了市場收入，最終結果是限制了供給，催生了學校和醫(yī)院的軟反抗：學校里并不教考試真正用到的技巧，需要額外付費報輔導班，那里才有學生們應試真正需要的東西；而醫(yī)院則通過以藥養(yǎng)醫(yī)、過度醫(yī)療、收拿紅包、轉(zhuǎn)行做藥代等等方式逼近市場收入。

所以，權利均等的要害是供給充足，克服稀缺性。比如，在一些三線小城，城市戶籍并不再有什么吸引力，即便農(nóng)民在城市買了房也不再將戶口遷入城市，因為城市戶籍所捆綁的一切并非那么有價值，學校和醫(yī)療并不那么緊張，保留農(nóng)村戶籍還可以保留生計的底線。而在北上廣深這樣的大城市，總是會面臨著人口的凈流入以及教育醫(yī)療資源的緊張。于是，即便基本的公共教育和醫(yī)療供給充分，龐大的人口基數(shù)又會再次賦予少數(shù)優(yōu)質(zhì)的教育資源和醫(yī)療資源以稀缺性。

反過來看廣州推出的租購同權，一方面增加建設和提供租賃住房，一方面賦予租房人就近入學的權益，這是在增加對于教育和醫(yī)療等資源的需求，或者說在加大這些資源的稀缺性，而并非相反�；蛘吆唵握f，租得起房子的人總是比買得起房子的人多，那么，租購同權作為目的，和租購同權作為一種制度安排本身就是相悖的：五個人的糧食尚且不能滿足十個人的需求，何況又增加到十五個人，怎么滿足這十五個人享有同等權利？

按照這個道理講下去，租購同權先是會使得更多的人群涌往重點學區(qū)的住房，這些區(qū)域的房租會出現(xiàn)上漲，甚至帶動更多區(qū)域的房租上漲。然后呢？恐怕就沒有然后了。政策的目的顯而易見，是希望人們選擇租房而不是買房，從而降低商品房價格，尤其是學區(qū)周邊的房產(chǎn)價格。然而，租房替代買房，這一結果的成立依據(jù)太多的假設。

假設之一，也是最本質(zhì)的假設是，人們真的能在學區(qū)附近無門檻地租到學區(qū)房。既然有學區(qū)房的存在，就證明學校規(guī)模并不會隨著周邊住戶的增加就及時擴大規(guī)模。如果租購同權，那么誰能租到學區(qū)房只能是按照先到先得的原則，或者是排隊的原則。關鍵的問題是，小孩入學的年齡階段是不能輪候和排隊的，那么無法租到學區(qū)房又有教育需求的人還是會選擇買房子，這是他們避免排隊的唯一選擇。有沒有數(shù)據(jù)能夠說明，租購同權能使得租到學區(qū)房的概率會比買到學區(qū)房的概率更高？

即便人們能夠在學區(qū)房無門檻地租到房子，租購同權能夠降低房價成立的假設之二，是此時選擇租房的人本就有購房的能力，但由于可以租房就選擇不買房，這樣才能起到降低商品房需求的作用。而實際情況是，大多選擇租房的人，本就無力承擔商品房的價格，購房人和租房人往往處在兩個分割的市場。如果租購同權能夠提高租金，反而降低了租售比，使得高房價更顯的合理，為什么有購房能力的人不去選擇買房呢？再考慮到中國人對于持有房產(chǎn)的心理情節(jié)，租購同權似乎也很難實現(xiàn)用租房替代買房。

租購同權降低房價能夠成立的假設之三，是租購同權能夠降低非學區(qū)商品房的需求。這里的問題是，非學區(qū)的房價本身已經(jīng)排除了學區(qū)房的要素，學校等資源已然處在并不稀缺的位置，租購同權當中的同權所帶來的收益本身就要削弱很多。在這些地區(qū)，房價是金融波動、就業(yè)機會、交通及其他非社會福利因素決定的，沒有戶籍制度的國家從一開始就是租購同權，可是房產(chǎn)市場的增值并未因此而降低。另外，增加租賃住房的供給本身意味著商品住房供給的降低，商品房反而面對著供給減少的風險。

因此，租購同權正在反對租購同權，此做法并不能消解附著在住房上的社會性收益，只不過是允許更多的人去進一步爭奪捆綁在房產(chǎn)上的收益，與這些房產(chǎn)本身是出租性質(zhì)還是出售性質(zhì)并無太大關聯(lián)。如果現(xiàn)行戶籍分割制度、高考配額制度沒有變化，解決社會公平問題的方案在租購同權的對立面，即使得公共資源的經(jīng)濟價值處在最低水平，而不是維持高價值的同時承諾更多的人可以享有。

社會保障的最重要原則之一是�；�本，也只有做到�；�本，公用事業(yè)在最低水平的教育和醫(yī)療資源上起作用，才能保證這些資源不是稀缺的，是公正的，才能避免人們利用其它渠道爭搶。如果還有窮人連基本的公共服務都無力購買，就需要用累進稅等方式補貼窮人，否則，對于所謂同權的過度追求，不過是在嘗試用更多的錯誤來糾正一個已經(jīng)發(fā)生的錯誤，只能引致設租尋租、逆向收入再分配，出現(xiàn)窮人補貼富人的最壞局面。

那么，廣州市的租購同權新政，有無改革大城市戶籍制度和高考制度的試點意義呢？從當下推出的租房租賃新政看，還只是出于貫徹和落實國務院和廣東省的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出的租購同權僅限于義務教育階段的子女入學，而且僅對于本地及積分落戶的人群適用。這些規(guī)定相對于學區(qū)不那么嚴格的地區(qū)來說，可以說并無任何政策上的新意。

如果退的更遠一點來看，所有房價的大起大落，主要原因往往是出自各項行政性的限制和干預，本應是軋平經(jīng)濟周期的政策調(diào)控，最后變成了放大波動的推手。從土地開發(fā)使用的行政壟斷，再到戶籍、教育和醫(yī)療資源的行政扭曲，最后到限售限購限價的行政干預，中國的房地產(chǎn)市場變成了一個怪物，補丁打得再多、再好看，似乎也積重難返，難以恢復為自然模樣。

于是，看上去很美好的，可以壓制商品房市價的租購同權，由于其在邏輯上的自我矛盾，目前看來又是一個未來會頗為尷尬的行政補丁。租購同權也似乎并非牽一發(fā)而動全身的改革切入點。因此，其他存在嚴格戶籍控制的中國一線城市理應謹慎跟風，且看試點政策在真實世界里如何發(fā)生作用。

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