在我連續(xù)寫了兩篇文章（證券時(shí)報(bào)《老舊小區(qū)加裝電梯的德政宜緩行》和FT中文網(wǎng)《擾亂市場(chǎng)的“民心工程”應(yīng)緩行》），評(píng)論一線市場(chǎng)的“老小區(qū)加裝電梯”這個(gè)利民工程之后，得到了不少朋友的反饋和指教，讓我受益匪淺。

我說(shuō)的“宜緩行”，不是不行，而是應(yīng)該謹(jǐn)慎決策。因?yàn)樵谀壳暗脑囆袟l例中和具體經(jīng)辦人員的認(rèn)識(shí)中，對(duì)這樣一個(gè)重大工程，還有很多認(rèn)識(shí)模糊的地方。在我實(shí)地調(diào)查和了解中，就有人說(shuō)：這是對(duì)大多數(shù)有利的事情，為啥不能強(qiáng)推？反對(duì)的人是不是太自私？也有人覺得裝電梯就是幾十萬(wàn)元錢，不是大事，政府包辦有利于工程推進(jìn)。最有價(jià)值的一個(gè)批評(píng)性評(píng)論來(lái)自于一個(gè)地方退休高級(jí)官員，他認(rèn)為：只要是有利于老百姓整體利益的事情，再難也要做；所以學(xué)者提建議，應(yīng)該“知難而進(jìn)”，而不是“知難而退”。

順著這個(gè)思路，只要對(duì)低層住戶的房產(chǎn)減值做出合理補(bǔ)償，這樣的利民工程能夠也應(yīng)該得到大面積推廣。困難只在于“如何才能合理補(bǔ)償?shù)蛯幼�戶的利益損失呢？”政府官員拍腦袋決策當(dāng)然不是一個(gè)好辦法，學(xué)者拍腦袋就是一個(gè)好辦法嗎？也不會(huì)是！讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用，這個(gè)被中國(guó)中央政府寫入重要文件的重要決策，應(yīng)該再次在這樣的重要公共政策領(lǐng)域發(fā)揮作用。不能想當(dāng)然地認(rèn)為，只要出于好心，一定能辦好事，看到了不公平的事情就要去干預(yù)，結(jié)果卻制造出更加大的扭曲和不公。

就事論事，從整體而言，只要技術(shù)條件、環(huán)境因素允許，加裝電梯之后整個(gè)房產(chǎn)價(jià)值增加是毋庸置疑的。所以，政府推動(dòng)這個(gè)事情有益于居民整體福利的增加，的的確確是一件“民生工程”，“利民實(shí)事”。也因?yàn)槿绱�，北京、上海、杭州等地方都希望通過(guò)政府補(bǔ)貼來(lái)帶動(dòng)居民加裝電梯。

但是這些先行先試的政策，其整體的思路僅僅圍繞著如何在樓道內(nèi)各住戶之間分?jǐn)偘惭b電梯的費(fèi)用，而政府提供的補(bǔ)貼數(shù)目最高也在20萬(wàn)元左右，并不能覆蓋全部成本。所以試行幾年來(lái)，實(shí)際效果都不太大，其主要問題在于低層的住戶不愿意。因?yàn)榧友b電梯對(duì)于低層住戶來(lái)講，有百害而無(wú)一利，因此他們沒有動(dòng)力去配合鄰居。即便政府強(qiáng)力推動(dòng)，也有可能制造出新的矛盾，不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。

那么，如何才能推動(dòng)這個(gè)“整體有利于全體居民，但利益分配在樓層間嚴(yán)重不均”的政策難題呢？

我們發(fā)現(xiàn)：表面上看，加裝電梯這個(gè)事情是解決上下樓不方便的技術(shù)問題；而實(shí)際上，所有這些技術(shù)問題都體現(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)值上，所以既是一個(gè)財(cái)富創(chuàng)造和增值的過(guò)程，也是一個(gè)財(cái)富重新分配的過(guò)程。這其實(shí)就是過(guò)去四十年城市化的一個(gè)縮影。

這幾年伴隨這中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的，是高速的城市化和造城運(yùn)動(dòng)。這個(gè)城市化在第三世界很多發(fā)展中國(guó)家都阻力重重，以至于造成很多貧民窟，但是在中國(guó)的一、二線城市卻非常順利，城市發(fā)展有目共睹，成為城市發(fā)展史上的經(jīng)典案例。原因很多，歸結(jié)起來(lái)就是三條：

其一是強(qiáng)有力的政府。我們的地方政府有土地所有權(quán)，有堅(jiān)強(qiáng)的中央領(lǐng)導(dǎo)，所以在執(zhí)行力方面非常強(qiáng)。

其二是經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，給地方政府的財(cái)力提供了保障，因?yàn)榛�礎(chǔ)設(shè)施主要是資金密集的項(xiàng)目。

其三是有一個(gè)基本合理的拆遷補(bǔ)償機(jī)制。任何的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都是“有偏”的，不可能做到絕對(duì)的公平，至少一下子做不到。地鐵修到哪里，哪里的居民就收益，但是修地鐵需要?jiǎng)舆w的居民就受損。我們?nèi)绻�不�?duì)這些受損的居民予以合理的補(bǔ)償，就會(huì)受到他們的抵制，不利于整個(gè)城市化建設(shè)和發(fā)展。以杭州市為例，城中村改造動(dòng)遷上萬(wàn)人，但是幾乎沒有聽到什么“釘子戶”的新聞，反而不少居民期待被拆遷，就是因?yàn)檠a(bǔ)償非常合理。

在“多層小區(qū)加裝電梯”這件利民工程上，我們前兩個(gè)優(yōu)勢(shì)依然存在，唯一沒有的就是第三條。如果政府真的覺得這個(gè)利民工程值得推廣，就應(yīng)該好好借鑒已有的合理拆遷補(bǔ)償機(jī)制，承認(rèn)低層住戶在加裝電梯中的房產(chǎn)價(jià)值損失，推出合理的補(bǔ)償計(jì)算機(jī)制，引導(dǎo)樓道內(nèi)居民的協(xié)商方向，才能加快這個(gè)利民工程的落地。具體實(shí)施中需要注意：

首先，政府在這個(gè)事情上的角色和市政工程中的角色不同，政府是市政工程的實(shí)施者，所以這個(gè)拆遷補(bǔ)償款是政府提供給拆遷戶。而樓道加裝電梯僅僅是一個(gè)樓道內(nèi)的公共物品，政府沒必要作為實(shí)施者介入，而最好作為協(xié)調(diào)者（第三方）。所以理論上政府不應(yīng)該提供拆遷款。但是這個(gè)協(xié)調(diào)者如果想加快推進(jìn)這個(gè)工程，就要有一個(gè)合理化的建議去引導(dǎo)協(xié)商方向�，F(xiàn)在政府提供的指導(dǎo)意見僅僅針對(duì)“如何分?jǐn)傠娞莸募友b費(fèi)用”，這就忽略了低層住戶的房產(chǎn)減值損失，低層住戶一定會(huì)從內(nèi)心加以抵制，即便強(qiáng)推建設(shè)好了，未來(lái)使用過(guò)程中，矛盾還是會(huì)積累和爆發(fā)。

政府應(yīng)該在指導(dǎo)意見中承認(rèn)低層住戶的房產(chǎn)損失，引導(dǎo)高層住戶給予低層住戶合理補(bǔ)償。這樣才會(huì)使得協(xié)商朝著容易達(dá)成的方向演化。但是在一開始階段，這個(gè)補(bǔ)償很難估算，因?yàn)榇蠹叶疾恢�道這樣的工程會(huì)導(dǎo)致低層住戶房產(chǎn)減值多少。這里有必要通過(guò)政府補(bǔ)貼促進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)價(jià)值的顯性化。

首先，政府可以按照現(xiàn)有的拆遷補(bǔ)償計(jì)算方式，對(duì)不愿意加裝電梯的低層住戶給出對(duì)價(jià)補(bǔ)償。這樣如果這些住戶覺得加裝電梯之后，房產(chǎn)價(jià)值會(huì)低于政府的補(bǔ)償款，那么就會(huì)選擇搬遷，拿政府的補(bǔ)償款。這樣通過(guò)退出機(jī)制的建立，低層住戶的權(quán)益得到了保障，他的抵觸情緒將會(huì)減少。

其次，在初始階段，政府為了推動(dòng)這個(gè)工程，提供拆遷款收購(gòu)了一些多層低層的房屋，可以再次拍賣出售，回籠部分資金，其差額就相當(dāng)于現(xiàn)階段提供的財(cái)政補(bǔ)貼，這樣就通過(guò)初始階段積累了一定數(shù)據(jù)，低層住戶的房產(chǎn)損失顯性化，就知道了加裝電梯以后可能造成的低層房產(chǎn)損失比例。

復(fù)次，政府可以基于以上數(shù)據(jù)建立一個(gè)高層住戶補(bǔ)償?shù)蛯幼�戶的指�?dǎo)意見，大規(guī)模推廣。這時(shí)候，高層住戶知道了加裝電梯可能帶來(lái)的房產(chǎn)增值數(shù)目，低層住戶也知道了房產(chǎn)減值數(shù)目，而因?yàn)榧友b電梯將會(huì)使整個(gè)樓道房產(chǎn)增值，所以高樓層的增值數(shù)目之和是大于低層住戶的減值之和的，樓道內(nèi)的協(xié)商將會(huì)變得容易。如果政府還能夠提供一定數(shù)目的電梯補(bǔ)貼，將會(huì)四兩撥千斤，非常有利于這個(gè)利民工程的開展。

最后，政府應(yīng)該對(duì)居住在高層和低層的老人提供相同的交易便利。如果他們想退出或者進(jìn)入加裝電梯后的多層住宅，政府可以減免契稅等稅費(fèi)，幫助老人安置新家園。

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