《證券日報》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了消費貸、信用貸等產(chǎn)品由明轉(zhuǎn)暗為購房者提供資金外，房產(chǎn)中介也聯(lián)合評估公司對交易房屋提高評估價等方法來降低購房者的首付款，加大首付款背后的杠桿，為首付貸穿上“隱形馬甲”。

 

　　提高評估價

 

　　降低首付額

 

　　《證券日報》記者近日走訪北京地區(qū)多家房產(chǎn)中介發(fā)現(xiàn)，部分中介公司為了解決客戶首付款不足想出了提高評估價的辦法。

 

　　“看了好多房，心儀的房子首付湊不夠。但是中介和我說，可以找評估公司提高評估價，這樣來降低首付”，近日，有購房者向本報記者反映。

 

　　據(jù)了解，這種提高估值減輕首付壓力的原理來自銀行對房屋評估價的認可度。據(jù)了解，通常簽訂購房合同后，房產(chǎn)中介會根據(jù)客戶選擇的按揭銀行選擇該銀行認可的評估機構(gòu)對房屋價格進行評估，出于風險考慮，根據(jù)房屋位置、年限等指標綜合考慮，房屋的評估價一般不會超過房屋市價的85%。

 

　　某房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人對《證券日報》記者表示：“銀行的系統(tǒng)里有一個白名單，那個名單里面的機構(gòu)評估出來的價錢他們就認。因為銀行也不知道每個房子到底值多少錢，全看評估機構(gòu)給的數(shù)據(jù)。”

 

　　以一套市價600萬元的房屋為例估算，按照市價的85%計算，房屋的評估價為510萬元，按照目前北京地區(qū)首套房貸款標準來看，購房者最多可以貸款331.5萬元。（510*0.65），向下取整為331萬元，即首付款為269萬元。也就是說，雖然目前北京地區(qū)首套房的最低首付為35%，但是選擇購買二手房的買家，首付款肯定高于35%。

 

　　然而，采用提高房屋評估價的方法，則可以大幅降低首付。根據(jù)多位房產(chǎn)中介對本報記者的介紹，和中介有合作的評估機構(gòu)可以將房屋的評估價做到市價的100%。以上述600萬元的房屋為例，按照評估價100%計算，首付款可以降為210萬元，也就是說減少了59萬元的首付款。

 

　　“高評估”背后

 

　　稅費支出或增加

 

　　不過，由于在北京地區(qū)，滿兩年的普通住宅相比于非普通住宅可以免征增值稅及附加稅。網(wǎng)簽價、原值、面積相同的住宅，當分別屬于普通住宅和非普通住宅時，稅費可能相差十幾萬元。

 

　　由于目前北京地區(qū)房價較高，按照上文房產(chǎn)中介提供的提高房屋評估價的方法，多數(shù)成交的房屋會屬于非普通住宅。這就意味著，提高房屋評估值，稅費可能增加；而正常評估，則貸款額度或許較低。

 

　　根據(jù)11月7日《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資和反洗錢工作》第四條規(guī)定：各地房產(chǎn)管理部門要向相關(guān)銀行業(yè)金融機構(gòu)提供新建商品房、二手房網(wǎng)簽備案合同及住房套數(shù)等信息的實時查詢服務，銀行業(yè)金融機構(gòu)在辦理個人住房貸款業(yè)務時，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度，有效防范交易欺詐、騙取貸款等行為。

 

　　但是，目前市場對于“以網(wǎng)簽備案合同價和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度”的理解有所爭議。

 

　　北京市西城區(qū)某大型房產(chǎn)中介的一位店長告訴《證券日報》記者，北京地區(qū)從2009年開始，就已取消了陰陽合同，當時也是從防范貸款風險出發(fā)，防止購房者簽兩份購房合同使房屋評估價高于售價，從銀行套取高額貸款。目前，在北京地區(qū)，購房者只能在網(wǎng)簽價和房屋評估價格中選一個價格，也就是說要么多貸款多繳稅，要么少繳稅少貸款。

 

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