在實(shí)施全域限購(gòu)前，海南樓市也已呈現(xiàn)出區(qū)域特征：�？谶^(guò)渡性項(xiàng)目受歡迎；博鰲則是有價(jià)無(wú)市；三亞憑借稀缺產(chǎn)品降低了風(fēng)險(xiǎn)；東方等地則正在成為投資新熱土。當(dāng)然，當(dāng)限購(gòu)來(lái)臨，倚賴(lài)外來(lái)人口的海南樓市迅速退溫，迎來(lái)彷徨。

 

　　限購(gòu)前的狂歡

 

　　澄邁縣某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員小何粗略地統(tǒng)計(jì)了一下，從2017年3月開(kāi)始到年底，海南全省出臺(tái)的樓市調(diào)控政策將近20條，雖然入行不久，但是小何也早已感受到了愈加收緊的樓市，直到4月22日那一晚，小何的職業(yè)生涯迎來(lái)了“史上最嚴(yán)”的調(diào)控升級(jí)。

 

　　“我還記得那一天，我們還在一邊為客戶(hù)辦理集中簽約，一邊告訴來(lái)電來(lái)訪的客戶(hù)，項(xiàng)目排號(hào)人數(shù)已經(jīng)超過(guò)銷(xiāo)售房源數(shù)倍，等待前面客戶(hù)退房的人數(shù)已經(jīng)達(dá)到了數(shù)十人。”小何難得經(jīng)歷如此忙碌的一天：“實(shí)際上，3月末海南省就出臺(tái)了‘房八條’，所以同事們就抓緊聯(lián)系客戶(hù)，讓客戶(hù)趕在政策落地前趕緊簽約。”

 

　　小何所說(shuō)的“房八條”是海南3月31日發(fā)布的政策，內(nèi)容包括，商品住宅價(jià)格備案后6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格；對(duì)外地購(gòu)房者由每人限購(gòu)1套改為每個(gè)家庭限購(gòu)1套、商貸最低首付比例由40%提升到70%、購(gòu)房后由兩年內(nèi)限售延至五年內(nèi)限售； 同時(shí)，在海口、三亞、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙7個(gè)市縣限購(gòu)區(qū)域內(nèi)買(mǎi)房，必須提供累計(jì)60個(gè)月及以上海南省個(gè)稅或社保繳納證明； 對(duì)弄虛作假者撤銷(xiāo)其購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案且五年內(nèi)不得在該省購(gòu)房等。此后的4月16日，政府再?gòu)?qiáng)調(diào)要落實(shí)“房八條”防止炒作和哄抬房?jī)r(jià)。

 

　　小何回憶，雖然被稱(chēng)之為“史上最嚴(yán)”政策，但是還是有很多有條件有資質(zhì)的客戶(hù)蠢蠢欲動(dòng)，“比如，很多投資客都是全款客戶(hù)，首付比例的提升對(duì)他們并沒(méi)有什么影響”�？墒牵�這也變成了最后的狂歡，4月22日晚間，海南再出政策，這讓小何所在的樓盤(pán)銷(xiāo)售瞬間冷卻。

 

　　4月22日，海南省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》，重磅宣布海南全域限購(gòu)。“沒(méi)趕上最后一班車(chē)的客戶(hù)，就真的買(mǎi)不了了。”小何感嘆。

 

　　翻盤(pán)重來(lái)

 

　　海南實(shí)施限購(gòu)后，4月26日北京商報(bào)記者走訪海口、博鰲等多個(gè)地區(qū)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，海南樓市已迅速冷卻下來(lái)。位于海口的觀瀾湖區(qū)域的一個(gè)樓盤(pán)以及博鰲的碧桂園東海岸項(xiàng)目售樓處僅有零星的幾個(gè)客戶(hù)。而上述售樓處的現(xiàn)狀是整個(gè)海南樓市的一個(gè)縮影，也成為各個(gè)樓盤(pán)的常態(tài)。

 

　　實(shí)際上，在調(diào)控升級(jí)之前，海南樓市各個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)也不盡相同。�？谌趧�(chuàng)觀瀾湖項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員介紹道，“該項(xiàng)目最受歡迎的除了獨(dú)院外，就是60多平方米和80多平方米的兩居、三居室。根據(jù)海南去年的調(diào)控政策，100平方米以下的項(xiàng)目將不能報(bào)批，而小戶(hù)型自住可滿(mǎn)足剛需購(gòu)房的過(guò)渡性需求，投資持有成本也不是很高，所以早就被搶光了”。談到下一期項(xiàng)目將會(huì)是什么產(chǎn)品、何時(shí)拿證，銷(xiāo)售人員坦言，目前還沒(méi)有消息，一切等政府審批看。

 

　　在博鰲碧桂園東海岸的項(xiàng)目售樓處，銷(xiāo)售人員介紹，該項(xiàng)目剩余房源均為130多平方米的三居室，均價(jià)在3萬(wàn)元以上。“這不算貴的，博鰲現(xiàn)在有賣(mài)到單價(jià)5萬(wàn)元，畢竟醫(yī)療特區(qū)什么的都在這兒。”盡管銷(xiāo)售人員看上去胸有成竹，但北京商報(bào)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善、投資需求透支過(guò)大等讓博鰲樓市進(jìn)入尷尬的有價(jià)無(wú)市階段。炒得雖然很高，但候鳥(niǎo)不來(lái)、本地買(mǎi)不起，開(kāi)發(fā)商又不愿降價(jià)，是購(gòu)房者對(duì)博鰲樓市說(shuō)不的原因；陵水憑借雅居樂(lè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的清水灣成為候鳥(niǎo)和純投資客的首選；三亞存量雖然高，但是市場(chǎng)需求和區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，稀缺的產(chǎn)品使得風(fēng)險(xiǎn)被忽視；東方、澄邁等地則成為新誕生的投資熱點(diǎn)區(qū)域。

 

　　一位海南某項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人介紹，“一直以來(lái)，海南項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略是主打旅居產(chǎn)品，客戶(hù)定位也是以投資為主。目前，在限購(gòu)情況下，原本積蓄的潛在購(gòu)房客戶(hù)基本全部無(wú)效，這也導(dǎo)致原本計(jì)劃下半年入市的項(xiàng)目，可能會(huì)延后開(kāi)盤(pán)或改變銷(xiāo)售策略”。

 

　　沒(méi)堵住的口子？

 

　　據(jù)多個(gè)地區(qū)的銷(xiāo)售人員介紹，海南購(gòu)房者基本全是投資為主。其中，海口購(gòu)房者投資客占比約80%，其他如博鰲、陵水、三亞等城市基本100%全是投資需求。鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購(gòu)房成交中，島外購(gòu)房占比高達(dá)88%。其中來(lái)自京津冀和東三省的購(gòu)房者最多。外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力占主要市場(chǎng)，支付力強(qiáng)于本地市民，使得海南房地產(chǎn)在近幾年的房?jī)r(jià)增速非常明顯。

 

　　在海南4月22日發(fā)布政策之前，五指山、保亭、瓊中、白沙四個(gè)中部市縣禁止非本地戶(hù)籍購(gòu)房；�？凇⑷齺�、瓊海市區(qū)為有條件限購(gòu)區(qū)，外地購(gòu)房者必須具備60個(gè)月的社�；騻�(gè)稅；其他地區(qū)為非限購(gòu)區(qū)，外地人可以購(gòu)買(mǎi)一套住房。

 

　　本次調(diào)控在原來(lái)基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，要求外地購(gòu)房者在非限購(gòu)區(qū)購(gòu)房，必須具備24個(gè)月的社保和個(gè)稅。這對(duì)于客戶(hù)80%以上來(lái)自外地的海南樓市，影響不言而喻。陵水一樓盤(pán)銷(xiāo)售人員小王稱(chēng)，這次調(diào)控幾乎全方位圍堵了島外的投資客群，商品住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店客房等全都在限購(gòu)范圍內(nèi)，假結(jié)婚、假離婚騙購(gòu)等行為也將被懲戒，且不得通過(guò)補(bǔ)交個(gè)稅或社保等方式來(lái)獲得購(gòu)房資格。“正如限購(gòu)當(dāng)晚銷(xiāo)售人員圈里流傳的一條信息所言，這是終極版限購(gòu)，曾經(jīng)的投資熱土，海南樓市‘全劇終了’。”小王感慨道。

 

　　不過(guò)，北京商報(bào)記者走訪中發(fā)現(xiàn)，這次被稱(chēng)做是“無(wú)空可鉆”的海南限購(gòu)政策，并未堵上以公司名義購(gòu)房的口子，根據(jù)部分項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，公司提供完稅證明就可以購(gòu)買(mǎi)海南地區(qū)的房屋。不過(guò)，銷(xiāo)售人員卻不愿談及公司持有及轉(zhuǎn)讓的高成本。

 

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