在2016年“930”樓市調(diào)控新政中，北京推出了“限房價(jià) 競地價(jià)”的土地出讓方式。開發(fā)商按此種方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，從土地出讓時(shí)就被敲定了房價(jià)上限。1年多來，北京大批宅地以此規(guī)則成交，首批項(xiàng)目也即將入市。近日，北京市住建委針對《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》向社會(huì)征求意見。此次披露的征求意見稿規(guī)定，“限房價(jià)項(xiàng)目可售住房銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價(jià)規(guī)定自行銷售；比值不高于85%的，由北京市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。”
也就是說，這些限房價(jià)項(xiàng)目除了在土地出讓時(shí)“鎖定”的銷售均價(jià)外，還將設(shè)“評(píng)估價(jià)”。相關(guān)部門將對這類項(xiàng)目的市場價(jià)作出評(píng)估。如果評(píng)估價(jià)與土地出讓時(shí)限定的銷售均價(jià)差距較大，則將由市保障房中心收購并轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，公開搖號(hào)配售；如果價(jià)差較小，房源性質(zhì)仍為商品房，取得不動(dòng)產(chǎn)證或契稅完稅憑證5年后才可上市銷售。
“‘限房價(jià) 競地價(jià)’是為了防止出現(xiàn)‘地王’，適當(dāng)壓低住房銷售限價(jià)，也引導(dǎo)周邊新房、二手房房主理性定價(jià)。”北京房協(xié)副會(huì)長、秘書長陳志說，但在個(gè)別核心區(qū)域，或因市場環(huán)境變化產(chǎn)生新的熱點(diǎn)區(qū)域，部分限房價(jià)項(xiàng)目與周邊新建商品住宅相比，仍然存在較大價(jià)差。
這個(gè)“評(píng)估價(jià)”決定著“限競房”未來的銷售方式。“限競房”與共有產(chǎn)權(quán)房的切換，只針對價(jià)差較大的“熱點(diǎn)”項(xiàng)目。例如：某限房價(jià)項(xiàng)目土地出讓時(shí)限定銷售均價(jià)5萬元/平方米、評(píng)估價(jià)為5.5萬元/平方米，項(xiàng)目比值為90.1%，高于85%，該房源即為商品房，具備北京購房資格的都可購買；但若評(píng)估價(jià)為7萬元，比值為71.4%，低于85%，就會(huì)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房。
其實(shí)，新出爐的銷售規(guī)則，正是為了壓縮牟利空間。北京住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，限房價(jià)項(xiàng)目拍地規(guī)則和銷售政策，既防止開發(fā)商炒地推高房價(jià)、地價(jià)獲取暴利，也防止住房出售時(shí)提前鎖定的價(jià)格較市場價(jià)明顯偏低引起投資投機(jī)購房人炒房獲取暴利。最終的目的就是讓限房價(jià)項(xiàng)目分配到用來自住的剛需家庭手中，實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。
由于銷售限價(jià)是土地出讓時(shí)敲定的，評(píng)估價(jià)是接近銷售時(shí)的市場價(jià)，因此銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)的比值越低，就意味著樓盤的漲幅大、牟利空間大。轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房，即使再上市也只面向符合條件的家庭，投資客、炒房者也就降低了購買的動(dòng)力，申請購買的也將主要是剛需家庭。
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