換言之，今年以來，在北京新房市場，平均每個月開盤項目不足7個，但別墅項目占據(jù)近乎一半。正如某市場分析人士表示，北京樓市出現(xiàn)了一種趨勢性變化，即別墅等高端產品告別了過去的從屬地位，逐步成為購房客群的重要選項之一，甚至80后正成為豪宅的主要買家。

 

　　住宅月開盤不足7個

 

　　事實上，自2017年的“317”政策以來，隨著限購、限貸、限價等“五限”政策的陸續(xù)實施，無論是從對市場預期的有效管理，還是對投資、投客群的精準抑制，均對樓市造成了沉重打壓。

 

　　據(jù)思源地產提供給《證券日報》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 截至5月31日，2018年以來，北京樓市新增32個住宅項目，新增供應套數(shù)為6947套（去年同期為6662套），同比稍有上升。同時，這也意味著2018年以來平均每個月一手住宅開盤量不足7個項目。

 

　　更重要的是，從獲得預售證的房源量來說，僅有6個項目獲批房源達300套以上，17個項目獲得預售的房源低于100套，而這些項目往往都是高端樓盤。

 

　　具體來看，在分布區(qū)域方面，新增項目仍主要分布在五環(huán)之外，五環(huán)之內新建住宅供應面積僅占8%，其中，東城區(qū)、西城區(qū)和懷柔區(qū)供應為0，通州區(qū)供應面積高達28萬平方米，占比為35%；在戶型分布方面，120平方米以上改善性戶型供應總面積占比高達一半。

 

　　思源地產市場發(fā)展部副總經理、首席分析師郭毅曾表示，新房成交低迷的主要原因在于供給不力。大批限競房堵塞在入市通道中，因此導致大量計劃購置中等價位限競房的購房者不得不“持幣觀望”，造成新房市場成交乏力局面的出現(xiàn)。但別墅等高端產品逐漸成為購房客群的重要選項之一，這與近年來開發(fā)商針對別墅等高端項目進行的產品創(chuàng)新升級緊密相關。

 

　　高端項目忙入市

 

　　從上述入市項目表中不難看出，今年上半年，在新房供應上，別墅和高端項目已經成為市場主要供應業(yè)態(tài)，改善需求入市較為積極。在增量市場上，過去不愁賣房的時代已經結束，大量開發(fā)商都開始意識到產品力的重要性，紛紛在高端項目產品線上做加法。

 

　　不過，從未來新房供應情況來看，四環(huán)沿線的新房還是稀缺的。有市場人士向《證券日報》記者透露，目前東四環(huán)附近在售新盤為泛海國際，預計均價達18萬元∕平方米，即使二手房也高達15萬元∕平方米；同屬于東四環(huán)正在準備銷售的新房項目為壹亮馬，周邊二手房價格也達到14萬元∕平方米的水平，甚至更高。

 

　　據(jù)記者了解，壹亮馬項目所屬地塊K地塊由香港九龍倉集團，聯(lián)合綠城集團和中交地產，三家股東方聯(lián)合摘得，該地塊是北京東四環(huán)14年來出讓的唯一一塊住宅用地，在四環(huán)以內不會再有住宅地塊供應的“新規(guī)”實施后，距離東四環(huán)1.5公里的壹亮馬項目將成為北京絕版內城豪宅。

 

　　據(jù)悉，九龍倉是一家誕生132年的港企，無論是香港的海港城、時代廣場等商業(yè)項目，還是目前亞洲最貴的香港太平山頂豪宅 “MOUNT NICHOLSON（聶歌信山道）項目（單價創(chuàng)下每平方米132萬元香港及亞洲住房售價最高紀錄），九龍倉都是主導者。

 

　　九龍倉中國地產發(fā)展有限公司董事魏青山表示，九龍倉進入北京多年，從最早的兆龍飯店到時代廣場，再到以財務投資入股為目標的住宅項目，再到將要入市的北京東四環(huán)國際居住區(qū)的壹亮馬，九龍倉都是內地合作伙伴最多的港資企業(yè)。

 

　　事實上，這家在商業(yè)和住宅領域均能打造城市地標和頂級豪宅的港企，早年進入北京市場時，也是瞄準了內地樓市的“高精尖”市場。

 

　　據(jù)記者了解，該項目瞄準的是中國面向全球量級的豪宅，整個項目總體規(guī)劃18.8萬平方米， 9棟超級豪宅， 1.4萬平方米商業(yè)配套，2400平方米幼兒園教育配套構成，戶型從170平方米到300平方米，也有一層兩戶的頂級豪宅。在設計上，更是由美國、英國、日本和西班牙的國際設計大師聯(lián)袂操刀完成。

 

　　諸葛找房數(shù)據(jù)院分析師鄧迪表示，由于過去一年多的各種政策限制，導致高端改善類的項目入市意愿不強烈。一方面受3月份政策影響，大量購房需求被抑制，進而市場成交冷淡；另一方面，受限價政策，預售單價較低，導致部分開發(fā)商主觀入市意愿不強烈。

 

　　不過，鄧迪表示，2018年高端市場則有所改變，高端改善型住宅成交逐漸逐漸活躍，預售證的限制有所放開，同時受金融環(huán)境因素影響，多數(shù)開發(fā)商整體資金壓力大，需要縮短回款周期，進而高端改善類陸續(xù)進入市場。

 

　　鄧迪進一步稱，下半年，隨著限價房和共有產權房等更多項目的不斷入市，預計北京樓市供應會得到有效提高，使得購房客的選擇空間加大，將有效避免供不應求導致的價格上漲現(xiàn)象，進而穩(wěn)定市場。

 

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