分化明顯

 

　　龍頭房企之間的差距在擴(kuò)大，前五月銷售額前三名中，碧桂園遙遙領(lǐng)先，中國恒大、萬科與其的差距已拉大近千億元。

 

　　碧桂園公告稱，2018年前5個月，公司共實現(xiàn)合同銷售金額約3346.8億元，同比增長37%；合同銷售建筑面積約3529萬平方米，同比增長29.4%。據(jù)此計算，碧桂園5月單月合同銷售額771.6億元，是今年以來單月最好成績；合同銷售面積890萬平方米。

 

　　中國恒大前5月合約累計銷售金額約達(dá)2540.9億元，累計合約銷售面積約為2,431.7萬平方米，同比分別增長39%和30%。公司5月銷售金額和銷售面積分別為418.3億元和385.2萬平方米，同比分別增長9.5%和3.6%。

 

　　萬科5月銷售超過中國恒大，發(fā)力沖2000億元陣營意圖明顯。萬科公告顯示，1-5月，萬科累計實現(xiàn)合同銷售面積1585.5萬平方米，同比增長4.3%；合同銷售金額2390.3億元，同比增長4.81%。5月單月，該公司實現(xiàn)合同銷售面積279.7萬平方米，合同銷售金額428.8億元。

 

　　第二梯隊中的融創(chuàng)中國和保利地產(chǎn)表現(xiàn)均亮眼。保利地產(chǎn)前5月實現(xiàn)簽約面積1025.98萬平方米，同比增長31.22%；實現(xiàn)簽約金額1551.19億元，同比增長42.95%。公司5月單月銷售面積和銷售金額增速較4月略微提升，5月公司實現(xiàn)簽約金額357.21億元，同比增長43.50%。

 

　　融創(chuàng)中國5月業(yè)績繼續(xù)爆發(fā)，集團(tuán)實現(xiàn)合同銷售金額382.7億元，同比增長86%，合同銷售面積約253萬平方米。1-5月，集團(tuán)實現(xiàn)合約銷售金額1491.3億元，同比增長79%。

 

　　一些中小規(guī)模房地產(chǎn)公司前五月銷售增速驚人，新城控股、中國金茂、奧園地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、時代地產(chǎn)、花樣年、合景泰富前五月銷售同比增速均超過了50%，這顯示出，三、四線城市項目仍然是房企業(yè)績增長的主要抓手。其中，中國金茂和奧園地產(chǎn)前五月銷售金額同比增幅翻倍，分別為281.9%和153%。

 

　　同期也有首創(chuàng)置業(yè)、陽光100前五月銷售金額同比呈下滑趨勢。受項目集中于一線城市等因素影響，首創(chuàng)置業(yè)和陽光100前五月銷售金額同比下降16.5%和27%。

 

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，總體看，碧桂園、萬科與恒大前五月銷售就突破了2000億元，房企銷售在2018年前5月依然刷新歷史紀(jì)錄。5月樓市在旺季的影響下，熱點城市成交量有所恢復(fù)，環(huán)比出現(xiàn)了明顯地上漲。但整體看，熱點城市并未出現(xiàn)三、四線城市的價格上漲明顯現(xiàn)象。一、二線城市房價基本平穩(wěn)，這種情況下購房者中的剛需在旺季市場選擇入市。此外，部分城市的人才政策吸引了一些新城市戶籍人口，這也是出現(xiàn)最近幾個月成交量逐漸恢復(fù)的主要原因。

 

　　拿地積極

 

　　整體來看，盡管5月全國各地出臺了超過50項房地產(chǎn)調(diào)控政策，但房企拿地和拿項目熱情仍然高漲。

 

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月單月，50大熱點城市合計賣地金額高達(dá)3130億元，同比上漲111.5%。其中，賣地最多的城市分別是杭州、重慶、嘉興、南京、湖州、寧波和合肥，均超過百億元。在樓市調(diào)控下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期記錄。

 

　　前五月，50大城市合計土地出讓金高達(dá)1.5萬億元，同比上漲57.6%，多賣了4520億元。最高的杭州前五月賣地1391億元，同比上漲246%，蘇州同比上漲77%。從金額看，包括杭州、重慶、蘇州、北京、鄭州、濟(jì)南等6個城市賣地超過500億元，25個城市賣地超過200億元。

 

　　萬科公告顯示，公司5月花費138.98億元新增鎮(zhèn)江、寧波、溫州、揚州、天津、青島、沈陽、煙臺、廊坊、晉中、重慶、成都、鄭州、昆明等地的17個項目。前述項目合計占地面積124萬平方米，計容積率建筑面積共計285.4萬平方米，其中萬科權(quán)益建筑面積為183.2萬平方米。萬科同時新增上海、武漢、涿州的4個物流地產(chǎn)項目，合計支付權(quán)益價款為8.07億元。四個項目合計建筑面積為37萬平方米，其中萬科權(quán)益建筑面積為31.2萬平方米。

 

　　張大偉表示，全國多個城市土地成交依然處于高位，特別是一、二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。近期信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對地塊總價較高的地塊相對謹(jǐn)慎。三、四線城市土地市場持續(xù)活躍，大量的房企進(jìn)入三、四線城市拿地，推動了熱點城市的土地銷售額創(chuàng)歷史同期紀(jì)錄。不過，房企目前拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的拿地積極性降低。

 

　　規(guī)模至上

 

　　房企拼規(guī)模趨勢加劇。

 

　　有信息顯示，大型銀行已很少向50強(qiáng)以外的房企發(fā)放開發(fā)貸和信用額度，部分銀行甚至將合作范圍縮至30強(qiáng)和20強(qiáng)房企。多只房企發(fā)行的債券面臨中止或者規(guī)模縮水。這意味著做大規(guī)模不僅關(guān)乎銷售收入，也關(guān)乎融資能力和財務(wù)安全。

 

　　據(jù)統(tǒng)計，今年前5月，萬科累計新增88個項目，共計花費490.2億元，另外新增物流地產(chǎn)項目26個，共計支付費用88.07億元。

 

　　除了萬科，碧桂園、保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)和中海地產(chǎn)前5月拿地資金總額都超過了300億元。龍頭房企仍處于大手筆拿地階段。

 

　　張大偉表示，在去庫存之后，大部分標(biāo)桿房企都開始積極拿地。整體看，一、二線城市調(diào)控壓力較大，但三、四線城市依然在刷新同期成交記錄。在這種大趨勢下，做大依然是當(dāng)下房企的主流選擇。

 

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