近期一系列數(shù)據(jù)表明，英國房產(chǎn)市場，尤其是倫敦市場開始出現(xiàn)令人擔憂的跡象。數(shù)據(jù)顯示，前期市場價格增速放緩已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榻�期的負增長。

 

　　在諸多機構(gòu)的數(shù)據(jù)中，英國全國建筑商協(xié)會的最新數(shù)據(jù)最令人擔憂。該機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份全英房價下降0.3%。這一數(shù)據(jù)不僅是最近4個月中的第三次增速下滑，也是2012年9月份以來首次出現(xiàn)價格下降。同時，近期數(shù)月的增速下滑也造成了全英房價在今年上半年幾乎零增長，依舊處于2017年末的水平。

 

　　另一份來自哈利法克斯銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份全英房價上漲了1.5%，但4月份全英房價下跌超過3%。雖然哈利法克斯銀行的最新月度數(shù)據(jù)與全國建筑商協(xié)會的數(shù)據(jù)不一致，但是反映的總體態(tài)勢是一樣的，即年內(nèi)英國房價零增長。

 

　　這一趨勢性共識在年度增長數(shù)據(jù)中更為明顯，兩方數(shù)據(jù)均顯示，近期英國房產(chǎn)年度增速降速明顯。其中，哈利法克斯數(shù)據(jù)顯示，5月份全英房價年度增速為1.9%，低于4月份的2.2%。全國建筑商協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，5月份全英房價年度增幅為2.4%，低于4月份的2.6%。

 

　　英國國家統(tǒng)計局日前表示，從趨勢上看，英國房價年均增速應處于4%至5%之間。顯然，近期由于倫敦市場的沖擊，全英范圍內(nèi)房產(chǎn)市場開始背離歷史均值。分析認為，近期倫敦市場價格下滑主要是需求下降所致，這一態(tài)勢從2016年中就開始顯現(xiàn)。

 

　　據(jù)分析認為，造成需求下滑的原因之一，是英國國內(nèi)印花稅和抵押貸款利率的變化。其中，二套房產(chǎn)印花稅上調(diào)沖擊了多數(shù)倫敦高凈值客戶的后續(xù)購房需求。同時，年初英國央行停止“定期融資計劃”，阻斷了對銀行的廉價信貸資金供應。在整個“定期融資計劃”實施期間，央行向英國銀行業(yè)提供了1270億英鎊的廉價資金，目前雖然銀行系統(tǒng)仍持有近600億英鎊資金，但上述計劃中止之后，英國兩年期抵押貸款利率已經(jīng)達到了高位，這也迫使多數(shù)期待購買首套房的英國居民放棄了購置計劃。

 

　　脫歐是住房地產(chǎn)市場價格下滑的又一原因。分析認為，對于歐洲居民而言，脫歐意味著英國控制來自歐洲的移民數(shù)量，顯然在英購置房產(chǎn)并不劃算。對于其他海外投資者而言，英國居住房產(chǎn)一直是具有高回報率的投資資產(chǎn)。但是，脫歐帶來的不確定性造成當前房產(chǎn)估值和未來前景均存在困難，因此英國全境，尤其是倫敦地區(qū)的投資性房產(chǎn)交易大幅縮水。

 

　　在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，英國皇家特許測量師學會數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度延續(xù)了此前3個季度微弱增長的態(tài)勢，造成3月底新增租賃需求年度增幅幾乎為零。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，全英最關(guān)鍵地區(qū)，大倫敦區(qū)和英格蘭東南部地區(qū)一季度數(shù)據(jù)遠不及去年同期。總體銷售和租賃數(shù)據(jù)相比2017年一季度下降了11%，較10年平均水平下降了30%。

 

　　商業(yè)地產(chǎn)市場低迷也從另一個層面反映出脫歐的沖擊。數(shù)據(jù)顯示，雖然辦公需求和工業(yè)用房需求出現(xiàn)不同程度增長，但零售業(yè)租賃需求大幅下滑，已降至2009年以來最差水平。由于近期英國家庭收入受到經(jīng)濟增長低迷和通脹高企雙重侵蝕，零售業(yè)超預期低迷導致該行業(yè)租賃需求加速下滑。全英境內(nèi)零售租賃總體空置率上升明顯，租金也滑落至2016年二季度以來的最差水平。

 

　　當前，市場低迷和預期持續(xù)走弱已使各方擔憂地產(chǎn)市場風險外溢，首當其沖的是公共財政健康度。分析認為，從歷史上看，一旦英國地產(chǎn)價格出現(xiàn)下跌勢頭，要實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)往往需要數(shù)年時間。對于高度依賴印花稅的英國政府財政而言，這無疑是一個壞消息。

 

　　不過，當前這一事態(tài)尚未發(fā)展為抵押貸款系統(tǒng)風險和地產(chǎn)基金大規(guī)模贖回風險，英國商業(yè)銀行部門也有能力應對初期風險。事實上，對于英國銀行體系而言，最新銀行壓力測試結(jié)果表明，即使面臨家庭地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)價格分別出現(xiàn)33%和40%的下行修正，英國5大商業(yè)銀行仍能夠抵御風險。但是，令各方擔憂的不是商業(yè)銀行而是英國央行。目前，英國基準利率仍處于0.5%的歷史低位，購債計劃也在延續(xù)。市場關(guān)注的重點仍然是英國何時真正實現(xiàn)金融危機以來的首次加息。如果地產(chǎn)市場修正風險演變?yōu)槲�機，英國央行則將面臨沒有足夠工具應對危機困境。

 

“中國•成都五金機電指數(shù)”:http://www.peitelai.com