今年6月25日，長(zhǎng)沙迎來(lái)了迄今為止最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，長(zhǎng)沙市政府當(dāng)日印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，從項(xiàng)目監(jiān)管、土地出讓、購(gòu)房資格、戶籍管理、嚴(yán)禁炒作等方面進(jìn)行全面調(diào)控。
長(zhǎng)沙“6·25”反炒房新政出臺(tái)已滿月，長(zhǎng)沙樓市生態(tài)在這一個(gè)月內(nèi)發(fā)生了哪些變化？這一個(gè)月里有多少房源入市銷售？剛需群體買房是否好買些了？此前官方點(diǎn)名批評(píng)的一些捂盤樓盤是否準(zhǔn)備拿證開盤？
本報(bào)記者劉李見習(xí)記者蘭葉青 長(zhǎng)沙報(bào)道
長(zhǎng)沙“6·25”反炒房新政出臺(tái)后，隨著部分投機(jī)者以及偽剛需購(gòu)房者被擠出，購(gòu)房人群基數(shù)明顯下降，項(xiàng)目開盤認(rèn)購(gòu)率隨之下滑。不少市民認(rèn)為，政府控房?jī)r(jià)決心堅(jiān)定、措施有力，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期將保持穩(wěn)定。
住宅入市超萬(wàn)套，市場(chǎng)供應(yīng)明顯增多
總體來(lái)看，“6·25”反炒房新政執(zhí)行一月以來(lái)，隨著市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)增加，管控力度逐步加大，消費(fèi)者購(gòu)房行為趨向理性，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和秩序進(jìn)一步平穩(wěn)。
長(zhǎng)沙市住建委提供的數(shù)據(jù)顯示，6月25日-6月29日，長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)共批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目25個(gè)，預(yù)售面積470702.48平方米、共4296套住宅。
7月9日-7月13日，長(zhǎng)沙市在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)共批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目9個(gè)，預(yù)售面積33.91萬(wàn)㎡，共4499套住宅。
7月16日-7月20日，長(zhǎng)沙市在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)共批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目6個(gè)，預(yù)售面積25.11萬(wàn)平米，共2123套住宅。記者梳理發(fā)現(xiàn)，其中7月2日-7月6日拿證的多為商業(yè)、廠房和公寓，7月20日之后截至7月25日又有數(shù)個(gè)樓盤拿證，新政之后入市住宅共計(jì)接近12000套。
不少市民認(rèn)為，政府控房?jī)r(jià)決心堅(jiān)定、措施有力，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期將保持穩(wěn)定。
0731地產(chǎn)研究院認(rèn)為，目前長(zhǎng)沙達(dá)到預(yù)售條件而未辦理預(yù)售證的項(xiàng)目不在少數(shù)，隨著政府加大對(duì)項(xiàng)目捂盤的清查力度、并制定相關(guān)的懲罰措施，加之下半年土地供應(yīng)節(jié)奏的加快，下半年長(zhǎng)沙住房供應(yīng)量將有明顯增長(zhǎng)。
認(rèn)購(gòu)率下降，不搖號(hào)銷售樓盤數(shù)量增多
“之前一直關(guān)注這個(gè)樓盤，但以前一直買不到，開發(fā)商設(shè)置了各種門檻，沒想到上周開了盤，還有不少房源待售，到今天都可以直接認(rèn)購(gòu)。”7月25日下午，在雨花區(qū)某樓盤看房的周女士對(duì)記者說。
“6·25”反炒房新政出臺(tái)后，隨著部分投機(jī)者以及偽剛需購(gòu)房者被擠出，購(gòu)房人群基數(shù)明顯下降，項(xiàng)目開盤認(rèn)購(gòu)率隨之下滑。
據(jù)多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)月以來(lái)，開盤樓盤幾十個(gè)，但僅有不到10個(gè)樓盤開盤售罄，部分項(xiàng)目有效客戶腰斬，大部分項(xiàng)目開盤當(dāng)天去化率降低。比如近日開盤的望城區(qū)新城國(guó)際花都開盤首日認(rèn)購(gòu)率低至15.5%。與新政前形成鮮明反差的是，不少樓盤開盤后甚至可以直接認(rèn)購(gòu)。
“‘6·25’新政之后熱門項(xiàng)目還是比較受歡迎，非熱門項(xiàng)目客戶量將逐步減少，并且一些非熱門項(xiàng)目已開始啟動(dòng)轉(zhuǎn)介，以增加有效客戶。”長(zhǎng)沙世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理王培文說。
上周長(zhǎng)沙限購(gòu)區(qū)域內(nèi)共有8個(gè)樓盤開盤，其中搖號(hào)銷售樓盤3個(gè)，中簽率均達(dá)到66.7%以上；不搖號(hào)銷售樓盤5個(gè)。在上周搖號(hào)樓盤中，振業(yè)城二期共推出88套房源，中簽率77%；天健城推出783套房源，中簽率66.7%；澳海瀾庭推出198套房源，中簽率66.7%。而碧桂園高爾夫花園、金地三千境、匯西園、通號(hào)嶺繡苑、柏悅名苑則無(wú)需搖號(hào)。長(zhǎng)沙市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，長(zhǎng)沙市開展“反炒房”工作以來(lái)，從項(xiàng)目開盤監(jiān)測(cè)情況來(lái)看，上周全市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)不搖號(hào)銷售樓盤數(shù)量首次超過搖號(hào)銷售樓盤數(shù)量，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)從“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)換的趨勢(shì)和特征。
政策高壓下捂盤樓盤是否適時(shí)開盤
受反炒房新政影響，整體而言開發(fā)商推售更加積極，如振業(yè)城、天健城、建發(fā)央著、通號(hào)嶺繡苑等紛紛拿證，但部分捂盤惜售項(xiàng)目依然未入市。
6月22日，長(zhǎng)沙市住建委稱，已對(duì)47個(gè)具備預(yù)售條件項(xiàng)目實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理，督促其立即入市銷售，并對(duì)45家拖延入市、媒體曝光的房企及全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)行了集中約談，并重點(diǎn)督辦。要求具備預(yù)售條件的項(xiàng)目集中在6、7月份組織入市。
但近期不少市民反映，此前就拖延入市的中冶中央公園、中央美郡、泰禹云開壹品等樓盤至今未見銷售跡象。記者詢問了長(zhǎng)沙市人民東路一樓盤拿證情況，該項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人稱，已進(jìn)入價(jià)格監(jiān)制程序，“現(xiàn)在在等住建委的認(rèn)籌系統(tǒng)出來(lái)。我們也急著想開。”
而在市民反映強(qiáng)烈的捂盤較嚴(yán)重的星沙，從去年3月開始就只有零星幾個(gè)樓盤出售少量房源。最新的情況是，華潤(rùn)置地廣場(chǎng)與深業(yè)喜匯日前價(jià)格已通過監(jiān)制，分別為5665元/㎡與6463元/㎡，兩樓盤合計(jì)將推出566套房源。據(jù)了解，長(zhǎng)沙縣住房保障局正在對(duì)全縣在建在售樓盤進(jìn)行全面清查，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)度已達(dá)到預(yù)售條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，將依法依規(guī)督促開發(fā)商盡快申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證。
根據(jù)長(zhǎng)沙市政府辦公廳（2018）75號(hào)文件（即“6·25”反炒房新政）規(guī)定，在建樓盤已達(dá)到預(yù)售條件的，必須在30日內(nèi)辦理預(yù)售許可，捂盤惜售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一律進(jìn)入“黑名單”。
調(diào)控密集
192次
機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1－6月，全國(guó)各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)192次，比去年同期的116次多出65％。共有73個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策，包含限購(gòu)政策135條、限貸政策176條，51個(gè)城市以及海南全域?qū)嵭邢奘壅摺?/div>
房貸收緊
15%
10.7%
機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，全國(guó)房貸市場(chǎng)開始呈現(xiàn)收緊態(tài)勢(shì)。6月份，全國(guó)首套和二套房貸平均利率已漲至5.64％和6.01％，同比分別上漲15％和10.7％。“這些舉措有效抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)說。
波動(dòng)趨緩
70個(gè)
從調(diào)控效果來(lái)看，上半年全國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)趨緩，以北上深為代表的熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控效果顯著。但另一方面，部分二三四線城市出現(xiàn)“輪動(dòng)漲價(jià)”現(xiàn)象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2018年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有61個(gè)，遼寧丹東以高達(dá)15％的幅度領(lǐng)漲全國(guó)；深圳、北京和上海則分別延續(xù)了10個(gè)月、9個(gè)月和6個(gè)月的連跌。數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，6月份，31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲6.3％和4.6％，漲幅持續(xù)擴(kuò)大。
易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年以來(lái)，西安、鄭州、長(zhǎng)沙等二三線城市人才落戶門檻降低，導(dǎo)致短期涌入大量人口，剛需群體擴(kuò)大，房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性上漲。數(shù)據(jù)來(lái)源：新華社
分析
新政后購(gòu)房者買房對(duì)品質(zhì)更看重
“新政滿月，品質(zhì)成為購(gòu)房者買房的重要標(biāo)準(zhǔn)。”長(zhǎng)沙克而瑞機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“6·25”新政打擊的是炒房者的信心，在政府保剛需、穩(wěn)房?jī)r(jià)的政策下，購(gòu)房者對(duì)于項(xiàng)目?jī)r(jià)格及品質(zhì)尤其敏感，對(duì)于一二手房倒掛較為嚴(yán)重且品質(zhì)有保障的樓盤，剛需購(gòu)房者依舊信心十足。
從各板塊開盤去化情況來(lái)看，濱江新城、高橋、尚東板塊為第一梯隊(duì)，其次為芙蓉北、省府北以及梅溪湖板塊，高鐵新城跌入第三梯隊(duì)。
從價(jià)格端來(lái)看，一二手房倒掛現(xiàn)象嚴(yán)重的板塊，購(gòu)房者信心指數(shù)依然高漲，比如濱江新城、梅溪湖、省府北等板塊，去化率依然不錯(cuò)。“6·25”新政后，剛需購(gòu)房者有了更多的選擇，品質(zhì)成為其參考的重要標(biāo)準(zhǔn)。
其次，全裝修房去化率相對(duì)較低。全裝修政策公布后，購(gòu)房者對(duì)全裝修的接受情況并不樂觀，梅溪湖板塊中海熙灣裝修標(biāo)準(zhǔn)5298元/㎡，當(dāng)天去化率僅70%；美的、新力等全裝修項(xiàng)目去化率也并不理想。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“這與全裝修增加了購(gòu)房者成本有關(guān)，但更重要的是購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)上開發(fā)商裝修能力的不信任有關(guān)。”
第三是購(gòu)房者一次性到位心理加劇。分面積段來(lái)看，“6·25”新政后首套房被限制拿證后4年才能買二套，購(gòu)房者多選擇一步到位。從數(shù)據(jù)上看，主力戶型從100-130平米戶型向110-144平米戶型方向轉(zhuǎn)變，并且有加劇的趨勢(shì)。
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