西安的王女士告訴記者，2016年5月，通過朋友介紹，與西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂了內(nèi)部認(rèn)購合同，購買了紫杉莊園的一套房屋，并支付了140多萬元的全款，“當(dāng)時(shí)它有一個(gè)政策是一次性付款打七折，所以那房子買下來是7070元一平方米，總價(jià)款為145萬左右。當(dāng)時(shí)是朋友介紹的，那個(gè)房子還沒有蓋好，相當(dāng)于給內(nèi)部員工以及親屬有這樣一個(gè)內(nèi)部優(yōu)惠價(jià)。其實(shí)當(dāng)時(shí)應(yīng)該是開發(fā)商缺錢，所以通過這種方式讓我們必須全款付。”

 

　　王女士表示，雖然當(dāng)時(shí)知道該項(xiàng)目尚未取得預(yù)售證，但開發(fā)商多次承諾正在辦理當(dāng)中。直到今年年初，開發(fā)商發(fā)來通知，要求清退此前所售房屋，這讓王女士無法接受。

 

　　今年2月開發(fā)商聞天公司將王女士等12名買受人起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同無效，理由是在簽訂合同時(shí)，原被告雙方均明知聞天公司開發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項(xiàng)目沒有預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂的合同為無效合同。

 

　　王女士代理律師羿克表示，開發(fā)商以這樣的理由起訴消費(fèi)者要求終止合同十分鮮見，“從過往我們代理的很多案子以及房地產(chǎn)市場的狀態(tài)看，很少或者沒有房地產(chǎn)開發(fā)商說因?yàn)樽约呵啡狈ǘ�條件，或者不具備什么樣的資質(zhì)條件而主動(dòng)起訴購房人，說我們倆這合同無效。從正常的契約精神，或者從正常的法律、房地產(chǎn)市場秩序來講，幾乎沒有。”

 

　　羿克認(rèn)為，認(rèn)購合同具備商品房買賣合同的實(shí)質(zhì)要件，且已實(shí)際履行，應(yīng)為商品房買賣合同。合同已成立，應(yīng)受法律保護(hù)。而根據(jù)相關(guān)司法解釋和此前的判例，對(duì)開發(fā)商主張的無效合同的說法不能成立。“這個(gè)解釋是2003年的，在六年后的2009年，最高人民法院關(guān)于合同法解釋二第14條明確規(guī)定，對(duì)援引合同法52條要確認(rèn)違法無效的必須是效力性規(guī)范，管理性規(guī)范不能適用，沒有辦預(yù)售證銷售房屋顯然違反了政府管理上的規(guī)定，不是說我們倆這個(gè)交易就不能做了，因?yàn)檫@個(gè)交易沒有損害社會(huì)公共利益。在2015年最高人民法院第八次民事審判工作會(huì)議上非常明確，類似于房地產(chǎn)開發(fā)，像這樣一些情況，開發(fā)商以自己的過錯(cuò)主張無效，并由此獲取非法利益是不能夠得到支持的。另外有個(gè)最高法院的案例，這個(gè)案例里就明確了一點(diǎn)，如果在訴訟中取得了預(yù)售證，這個(gè)合同有效。”

 

　　據(jù)了解，此前開發(fā)商聞天公司起訴另外兩名認(rèn)購人的案件相關(guān)法院已經(jīng)審理并宣判，認(rèn)定合同無效，其中一名認(rèn)購人已提起上訴。王女士一案則尚未確定開庭時(shí)間。而涉案房屋已于今年6月8日，獲得《商品房預(yù)售許可證》。

 

　　3日下午，記者多次撥打開發(fā)商一負(fù)責(zé)人電話，但其并未接聽。隨后記者又撥打了聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司電話希望了解相關(guān)情況，但截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。

 

　　最高人民法院2003年公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條明確，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。而涉案房屋直至2018年6月才取得《商品房預(yù)售許可證》，這也成為開發(fā)商訴稱雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購合同無效的理由。值得注意的是，在此前已經(jīng)開庭審理的案件中，原告開發(fā)商聞天公司曾提到，2016年8月，西安市長安區(qū)房管局曾對(duì)聞天公司下達(dá)行政處罰書，因?yàn)闆]有取得預(yù)售證，要求開發(fā)商停止銷售，并對(duì)無證銷售的房屋進(jìn)行清退。那么如果當(dāng)時(shí)開發(fā)商及時(shí)對(duì)無證銷售房屋進(jìn)行清退，是否就可以避免如今的糾紛？

 

　　王女士認(rèn)為，當(dāng)初簽訂合同時(shí)的售價(jià)是每平方米7000多元，現(xiàn)在該樓盤均價(jià)已近25000元，這是開發(fā)商不愿履行合同的原因。

 

　　羿克認(rèn)為，開發(fā)商所依據(jù)的司法解釋，初衷也是為了保護(hù)購房人權(quán)益，“從2003年最高法院的司法解釋第二條看，當(dāng)時(shí)的立法目的是為了保護(hù)購房的業(yè)主，如果說我買了這個(gè)房以后，開發(fā)商長期拿不到預(yù)售證，那我辦不了房產(chǎn)證，這個(gè)時(shí)候如果我起訴要求開發(fā)商給我退款退不了，在這種情況下，考慮要解決這個(gè)問題才有這個(gè)司法解釋。”

 

　　西安市長安區(qū)房管局市場科負(fù)責(zé)人3日在接受中國之聲采訪時(shí)證實(shí)，2016年的確曾就紫杉莊園項(xiàng)目存在的違規(guī)銷售問題進(jìn)行過處罰，而事后開發(fā)商曾回復(fù)稱已經(jīng)進(jìn)行了整改清退。

 

　　這位負(fù)責(zé)人表示，今年年初再次接到群眾舉報(bào)該項(xiàng)目違規(guī)銷售問題，又對(duì)其進(jìn)行了立案調(diào)查，并作出行政處罰。該項(xiàng)目雖然目前已正式取得預(yù)售許可證，但對(duì)于涉案的12套房屋，房管部門已要求暫不得銷售。

 

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