兩個(gè)多月前，深圳華潤(rùn)城三期熱銷曾引起各方強(qiáng)烈關(guān)注。一個(gè)多月后，深圳官方正式發(fā)布調(diào)控細(xì)則，從四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，以打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。如今，新政已實(shí)施了一段時(shí)間，深圳樓市的現(xiàn)狀如何？房企又是如何看待如今的市場(chǎng)，以及采取了哪些措施來(lái)應(yīng)對(duì)？同時(shí)，目前的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)消費(fèi)者的置業(yè)又有哪些影響？對(duì)此，日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入市場(chǎng)一線，采訪了眾多的消費(fèi)者、行業(yè)人士，以及房企銷售人員、管理者，以還原深圳樓市的真實(shí)格局。
兩個(gè)多月前，深圳華潤(rùn)城三期的熱銷曾經(jīng)轟動(dòng)全國(guó)，同時(shí)也引起了深圳官方的注意。彼時(shí)，在一份廣為流傳的深圳市規(guī)土委文件中，“潤(rùn)府三期等熱點(diǎn)樓盤呈現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛、企業(yè)購(gòu)房、離婚買房等現(xiàn)象反映出市場(chǎng)投機(jī)行為依然存在”被寫入。
一個(gè)多月后，深圳官方正式發(fā)布調(diào)控細(xì)則——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從企業(yè)購(gòu)房、商務(wù)公寓限售、居民購(gòu)房限售以及離婚差別化信貸四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)、投資行為。
嚴(yán)厲的新政無(wú)疑使深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)降了溫。在此背景下，深圳樓市買賣雙方博弈加劇，一些樓盤開始打出首付分期、主動(dòng)降價(jià)的方式招攬業(yè)主。但對(duì)于深圳未來(lái)市場(chǎng)的走向，多位接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪的房產(chǎn)專家、開發(fā)商人士均認(rèn)為，深圳市場(chǎng)畢竟“缺地缺房”，未來(lái)仍將是高位盤整的格局。
低首付與降價(jià)潮
如今，在深圳已經(jīng)很難再看到“網(wǎng)紅盤”華潤(rùn)城三期認(rèn)籌之時(shí)，排隊(duì)離婚驗(yàn)資，6776人搶購(gòu)741套房的瘋狂景象了。新政發(fā)布一個(gè)半月后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了全市十余個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，看房的人數(shù)寥寥，多數(shù)樓盤均只有三五組客戶，與市場(chǎng)火爆之時(shí)不可同日而語(yǔ)。
一些商務(wù)公寓盤的案場(chǎng)銷售對(duì)接待潛在客戶更是意興闌珊。在這些銷售人員看來(lái)，目前的市場(chǎng)環(huán)境下，多數(shù)看房的并不是意向很強(qiáng)的客戶。在龍華一個(gè)樓盤現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，一名銷售對(duì)前來(lái)看房的客戶表示：“如果你是來(lái)完成任務(wù)量的話，那簽個(gè)名就可以走了。”
市場(chǎng)趨冷，開發(fā)商必然是感觸最深的。尤其是在金融環(huán)境整體偏緊的情況下，為了回籠資金，開發(fā)商紛紛祭出各式招數(shù)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些地理位置并非十分優(yōu)越的住宅盤、公寓盤均推出了分期首付、主動(dòng)降價(jià)等方式來(lái)促進(jìn)銷售。
以大鵬新區(qū)一個(gè)住宅樓盤為例，其目前在售93～124平方米的住宅，不僅價(jià)格較之前有所下調(diào)，也同時(shí)推出了分期首付為客戶墊資。記者以購(gòu)房者身份聯(lián)系了一名銷售人員，其表示樓盤均價(jià)約3.7萬(wàn)～3.9萬(wàn)元/平方米。“最近降了一些，最開始93平方米基本都在3.9萬(wàn)～4.1萬(wàn)元/平方米左右。”
“備案價(jià)沒(méi)有變，但折扣會(huì)多一點(diǎn)。”上述銷售人員表示。以一套93平方米的房屋為例，目前毛坯房的總價(jià)為338萬(wàn)元，業(yè)主也可選擇精裝的方案，總價(jià)則是356萬(wàn)元。
如果以毛坯總價(jià)計(jì)算，業(yè)主還可以選取分期首付的方式：首期付完一成33.8萬(wàn)元，其余兩成在一年內(nèi)付清，付清后就可以完成網(wǎng)簽。
一些樓盤則推出了部分特價(jià)房源。“現(xiàn)在沒(méi)有降價(jià)，都是以特價(jià)房源形式放出來(lái)的。”龍崗中心城一名樓盤銷售指出。記者了解到，其所在的樓盤本月放出了20套左右特價(jià)房源，82平方米的特價(jià)單位總價(jià)在302萬(wàn)～310萬(wàn)元。
實(shí)際上，在公寓市場(chǎng)，低首付及降價(jià)等情況更為明顯。例如，龍華一類住宅項(xiàng)目目前40平方米的總價(jià)是150萬(wàn)元左右。一名熟悉此樓盤的中介告訴記者，此前它的價(jià)格是170萬(wàn)元左右。“便宜了20多萬(wàn)元，利率上浮20%～30%，貸款10年。”
買賣雙方博弈加劇
市場(chǎng)下行趨勢(shì)隱現(xiàn)，在二手房市場(chǎng)，買賣雙方的心理預(yù)期同樣發(fā)生了變化。“最近也還是在看房，但不是很密集了。”已經(jīng)籌劃換房半年有余的小月告訴記者，她也曾經(jīng)參與過(guò)華潤(rùn)城搖號(hào)的那場(chǎng)全城狂歡。
據(jù)小月介紹，她目前有一套一房一廳的小戶型，總價(jià)200萬(wàn)元左右，由于計(jì)劃生孩子，不得不將換房提上日程。她計(jì)劃買一套600萬(wàn)元左右的學(xué)區(qū)房，將采取先買后賣的方式完成換房。因而她不僅是買家，還是賣家。
她的直觀感覺(jué)是，在新政發(fā)布之后，一些之前不準(zhǔn)備賣房的業(yè)主，“之前掛了盤后來(lái)撤盤，但最近又拿出來(lái)賣了，可能本來(lái)對(duì)后市充滿信心，以為能再漲100%，但現(xiàn)在覺(jué)得還是要落袋為安。”小月說(shuō)。
多位深圳各片區(qū)的資深中介也向記者指出，最近很多二手成交的樓盤，多多少少都略有調(diào)價(jià)，但幅度并不是太大。“著急的都是那些特別缺錢的，有一小部分，一些是做實(shí)業(yè)的，公司資金鏈有問(wèn)題，或者是買了新房產(chǎn)的。”一名福田區(qū)的中介表示。
小月也說(shuō)，如果她買了房，她也愿意調(diào)低價(jià)格賣。“希望手上這套能盡快出手，也就是急賣。不過(guò)畢竟總價(jià)也不高，不可能狠砍價(jià)。”
“他們（中介）現(xiàn)在為了讓我去看一套房，可以給我打N個(gè)電話，半小時(shí)一次，不方便的話還會(huì)開車來(lái)接。”小月如是描述新政前后的變化。
一些潛在購(gòu)房者也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，他們最近接到中介的電話明顯變多了。“而且，以前看他們天天刷屏賣房信息，現(xiàn)在也能看到他們推租房的信息了。”另一名購(gòu)房者小黃指出。
如果從數(shù)據(jù)面看，深圳的二手房在新政之后的一個(gè)月，仍然保持較為平穩(wěn)的走勢(shì)。深圳中原發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)國(guó)土局備案數(shù)據(jù)，2018年8月二手住宅共成交7208套，環(huán)比上升3.1%，深圳中原領(lǐng)先指數(shù)小幅下滑，8月為891.9，環(huán)比下滑0.14%，二手均價(jià)52953元/平方米。
中國(guó)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，在新政管控以及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下，深圳樓市目前處在一個(gè)非常敏感和膠著的狀態(tài)，大格局是收縮，無(wú)論成交量還是價(jià)格，說(shuō)不定還有小幅下跌的空間，這完全是市場(chǎng)的正常反應(yīng)。
“但這并不能真實(shí)反映深圳市場(chǎng)，畢竟深圳是一個(gè)缺地缺房的城市，這個(gè)基本面完全沒(méi)有改變。如今的高位盤整格局未來(lái)仍將持續(xù)。”宋丁續(xù)稱。
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