二手房交易中的中介費(fèi)，到底由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？已運(yùn)行多年的“買方承擔(dān)”潛規(guī)則，或被中介巨頭鏈家打破。面對(duì)中介費(fèi)調(diào)整的傳聞，上海鏈家昨天向本報(bào)記者證實(shí)，確實(shí)從前天開始，對(duì)上海鏈家二手房交易傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從2%上調(diào)至3%，其中買方承擔(dān)2%、賣方承擔(dān)1%。
雖然自稱調(diào)價(jià)是為了提升服務(wù)品質(zhì)，但這一行為也被業(yè)內(nèi)解讀為市場(chǎng)降溫后鏈家應(yīng)對(duì)壓力之舉。不過(guò)市場(chǎng)上立刻出現(xiàn)了兩種不同的聲音——樂(lè)觀者認(rèn)為“賣方承擔(dān)可以降低買方的壓力”，悲觀者則認(rèn)為“賣方依然會(huì)把費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給買方”。
中介：傭金上調(diào)為提升服務(wù)
通過(guò)房產(chǎn)中介交易的二手房，都會(huì)收取一筆中介費(fèi)。不同城市、不同中介的費(fèi)率不同，但都是以成交價(jià)為基礎(chǔ)。比如一套500萬(wàn)元成交的二手房，此前上海鏈家的費(fèi)率是2%，中介費(fèi)也就是10萬(wàn)元。而從11月15日開始，這一費(fèi)率上調(diào)到3%。同一套500萬(wàn)元成交的房子，中介費(fèi)漲到15萬(wàn)元。
對(duì)于中介費(fèi)的費(fèi)率，各主要城市都沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)定。國(guó)家發(fā)改委、住建部在2014年聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于放開房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理的通知》稱，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)育實(shí)際情況，決定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理或市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。就上海而言，2015年年初發(fā)布的《上海市定價(jià)目錄》中取消了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等，被視為取消了中介費(fèi)上限。記者從上海多家中介機(jī)構(gòu)了解到，目前上海普遍施行的二手房中介費(fèi)率是2%，原則上買賣雙方各承擔(dān)1%。
“這是上海鏈家的企業(yè)行為，是市場(chǎng)行為，也是一種競(jìng)爭(zhēng)策略。”在上海鏈家向記者提供的《關(guān)于上海鏈家調(diào)整傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的說(shuō)明》中，費(fèi)率上漲行為的原因被解釋為是服務(wù)提升。上海鏈家方面稱，二手房交易流程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大。長(zhǎng)期以來(lái)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的整體服務(wù)品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于上海的城市品質(zhì)，交易亂象頻生、交易安全得不到保障，無(wú)法滿足上海市民的要求。此次中介費(fèi)調(diào)整是“參照成熟市場(chǎng)的費(fèi)率水平，同時(shí)還將進(jìn)一步加大投入，全方位提升服務(wù)品質(zhì)。”
主因：市場(chǎng)降溫分?jǐn)倝毫?/div>
雖然上海二手房中介費(fèi)表面上看是買賣雙方各承擔(dān)1%，但背后則有另一套規(guī)則。“實(shí)際交易中，能承擔(dān)這1%中介費(fèi)的賣家很少，大部分都是購(gòu)房人獨(dú)自承擔(dān)2%的中介費(fèi)。”上海鏈家多位經(jīng)紀(jì)人向記者確認(rèn)。
這種現(xiàn)象不止發(fā)生在上海一地。深圳鏈家中介費(fèi)推行3%費(fèi)率、買賣雙方原則上各承擔(dān)1.5%。但深圳鏈家經(jīng)紀(jì)人小陳告訴記者，幾乎都是買方承擔(dān)了3%的中介費(fèi)，賣方承擔(dān)費(fèi)用的情況很少，“只有在賣家急著賣房的情況下，為了盡快賣出，會(huì)承諾承擔(dān)一部分中介費(fèi)。”小陳說(shuō)。
此時(shí)的上海二手房市場(chǎng)，或許正是小陳口中的“行情不好”。易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示。自2017年年初以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)始終保持低位盤整，目前絕對(duì)量已經(jīng)處于近6年低位水平。
“在市場(chǎng)降溫的大背景下，中介機(jī)構(gòu)也面臨極大壓力，向賣方收費(fèi)，也是應(yīng)對(duì)壓力的舉措之一。”易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。
反饋：費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁根據(jù)心理博弈
春節(jié)過(guò)后，房屋中介我愛我家在天津?qū)⒅薪橘M(fèi)率從2%提高至2.5%，并規(guī)定所漲的0.5%由賣方承擔(dān)。
但記者昨天采訪獲悉，這種“賣方承擔(dān)0.5%”的模式名不副實(shí)。我愛我家天津中介經(jīng)紀(jì)人小李說(shuō)，名義上“買方承擔(dān)2%、賣方承擔(dān)0.5%”，實(shí)際上中介和賣家談的價(jià)格就是賣家最終拿到的錢款，基本上是買方獨(dú)自承擔(dān)2.5%的中介費(fèi)。
“一些總價(jià)相對(duì)便宜或者房源緊俏的房子，更是需要買方承擔(dān)全部中介費(fèi)。”小李以一套學(xué)區(qū)房舉例，2.5%的中介費(fèi)全部由買方支付。
表面上看是賣方要掏1%的中介費(fèi)，但實(shí)際上會(huì)不會(huì)把這筆費(fèi)用最終轉(zhuǎn)嫁到買方身上？這是很多購(gòu)房人的擔(dān)憂。“在市場(chǎng)降溫的情況下，很多人急于賣房，很有可能實(shí)現(xiàn)買賣雙方共同承擔(dān)中介費(fèi)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從心理博弈的角度看，誰(shuí)更急于成交，就會(huì)由誰(shuí)承擔(dān)中介費(fèi)。如果市場(chǎng)熱度不減，依舊是賣方市場(chǎng)，買方地位相對(duì)較低，也很難有談判的資本。
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