中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前一二線重點(diǎn)城市均加大了供地力度。一線城市11月份供應(yīng)土地合計(jì)高達(dá)90宗，刷新了最近幾年紀(jì)錄；而二線城市供應(yīng)量也有所上漲，11月合計(jì)供應(yīng)土地合計(jì)1400宗。同時(shí)，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率繼續(xù)處于低位。土地市場(chǎng)集中大量供應(yīng)有助于平抑地價(jià)，遏制房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。

 

　　房企參與門檻有所降低

 

　　地產(chǎn)人士指出，臨近年底，北京土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交情況進(jìn)度不佳，這或許是11月土地集中入市的原因。根據(jù)《北京市2018年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，今年全市建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量4300公頃。其中，住宅用地1200公頃。前10個(gè)月，北京市住宅用地成交面積完成比例不到4成。目前已有7宗土地流拍，其中6宗為住宅土地，同比大幅增加。

 

　　今年1月，白盆窯地塊作為共有產(chǎn)權(quán)房用地入市，當(dāng)時(shí)銷售定價(jià)43000元/平方米(含全裝修費(fèi)用)。最終該地塊無(wú)人問(wèn)津，遭遇流拍。

 

　　此次白盆窯地塊轉(zhuǎn)為限競(jìng)房地塊入市，未來(lái)商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)67702元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)71087元/平方米。在北京目前供應(yīng)的限競(jìng)房地塊中，該地塊位置較為優(yōu)越，周邊新盤首開華潤(rùn)城報(bào)價(jià)為80000元/平方米左右。

 

　　在11月26日拍賣的地塊中，房企參與門檻交較以往有所降低。以往房企競(jìng)買一次即需要繳納一次保證金，而此次競(jìng)買人只要交納規(guī)定金額的共用保證金即可參與組內(nèi)所有地塊競(jìng)拍活動(dòng)。這顯示出北京在目前限價(jià)、70/90等一系列調(diào)控組合拳政策下，房企利潤(rùn)被進(jìn)一步壓縮，拍地愈發(fā)謹(jǐn)慎。

 

　　北京規(guī)劃和自然資源管理委員會(huì)網(wǎng)站信息顯示，11月份，北京合計(jì)將出讓經(jīng)營(yíng)性質(zhì)地塊共18宗，總起始價(jià)461.56億元。這意味著后續(xù)還有數(shù)宗土地出讓。

 

　　張大偉表示，從本次拍地結(jié)果看，土地溢價(jià)率明顯分化。除了采育0128地塊溢價(jià)率競(jìng)爭(zhēng)到49.3%外，大部分地塊溢價(jià)率集中在20%左右。盡管與2018年平均土地溢價(jià)率12.8%相比稍有上行，但主要原因是住宅土地區(qū)屬性以純住宅地塊為主，沒(méi)有共有產(chǎn)權(quán)房用地，因此享受到相對(duì)更高的溢價(jià)。“但20%平均溢價(jià)率仍屬近年來(lái)低點(diǎn)。”張大偉表示。

 

　　另一方面，大部分獲得土地的均非民企，兩宗最大的地塊被中鐵置業(yè)與中鐵諾德獲得。這顯示出在目前的資金環(huán)境下，資金成本優(yōu)勢(shì)將是土地市場(chǎng)最大的優(yōu)勢(shì)。未來(lái)一二線城市的土地市場(chǎng)上，超過(guò)30億元的地塊民企將很難參與競(jìng)爭(zhēng)。

 

　　限競(jìng)房項(xiàng)目集中入市

 

　　數(shù)據(jù)顯示，由于短期大量限競(jìng)房集中供應(yīng)，以往新房不愁賣的北京市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)滯銷。截至11月19日，北京目前合計(jì)27個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目取得34期預(yù)售證，合計(jì)提供商品房限競(jìng)房源16596套，達(dá)到191萬(wàn)平米。但不少項(xiàng)目去化率不足兩成。

 

　　張大偉表示，從此次北京土拍結(jié)果看，成交的土地除了延慶一宗冬奧會(huì)項(xiàng)目外全部為限競(jìng)房用地，且大部分為70/90地塊。隨著這批項(xiàng)目入市，房源扎堆推出將延續(xù)。考慮到尚未動(dòng)工的300萬(wàn)平方米限競(jìng)房項(xiàng)目，2019年限競(jìng)房住宅入市量最少達(dá)到460萬(wàn)平方米(大約4萬(wàn)套)。限競(jìng)房項(xiàng)目集中入市，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步打壓鄰近區(qū)域商品房?jī)r(jià)格。

 

　　值得注意的是，本次教育機(jī)構(gòu)學(xué)而思參與競(jìng)拍并拿下昌平商辦地塊。而在本月初，小米+華潤(rùn)置地聯(lián)合體拍得朝陽(yáng)區(qū)奧林匹克公園中心區(qū)和昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的兩幅地塊，總成交價(jià)達(dá)113.2億元。相關(guān)文件顯示，在該混合地塊中包括住宅用地，但約70%的地塊面積將用于商業(yè)辦公用途，不排除未來(lái)小米將開發(fā)辦公場(chǎng)所。一位地產(chǎn)業(yè)人士表示，實(shí)業(yè)企業(yè)越來(lái)越多參與到商辦地塊的競(jìng)拍，主要由于開發(fā)商在最嚴(yán)商辦調(diào)控政策下，已經(jīng)很難參與到商辦地塊的競(jìng)拍。若相關(guān)政策不變，預(yù)計(jì)更多商辦地塊使用企業(yè)進(jìn)入商辦地塊開發(fā)。

 

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