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        行業(yè)資訊
        增速下滑 房企“有質(zhì)量增長”在哪
        發(fā)布時間:2018-12-13
            核心提示:距2018年收官已不足一月,房企全年銷售格局已基本確立。11月已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億,到年末,將有30家房企邁入“千億軍團(tuán)”。

          2018年無疑是房企面臨空前壓力的一年。年內(nèi)各地樓市經(jīng)歷了史上最多的數(shù)百次調(diào)控政策,尤其是收緊的貨幣政策讓房企不得不在拿地與融資、速度與安全的平衡木上艱難跋涉。隨著房企銷售同比增速持續(xù)下滑以及資金壓力加大,各大房企不得不進(jìn)入“冬季模式”:一方面,房企積極把握年底窗口期,不斷加大融資力度;另一方面,房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎,年內(nèi)全國流拍地塊也達(dá)歷史空前水平。萬科前所未有地喊出“活下去”的驚人口號,收斂和聚焦成為新的關(guān)鍵詞……

          距2018年收官已不足一月,房企全年銷售格局已基本確立。11月已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億,到年末,將有30家房企邁入“千億軍團(tuán)”。但同時,另有部分房企的新推項目去化率不及預(yù)期,不少企業(yè)難以完成全年目標(biāo)。11月部分龍頭房企銷售額出現(xiàn)同比或環(huán)比下滑。即便房企年底積極推盤,仍然無法改變銷售增速放緩的態(tài)勢。今年下半年以來,百強房企銷售金額同比增速較7月的58.1%更是出現(xiàn)腰斬。包括碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等企業(yè)均表示不再追求速度,將負(fù)債、控風(fēng)險、保證現(xiàn)金流安全放在首位。
         
          年底房企不沖刺?
         
          近日,多家上市房企密集披露公司11月銷售業(yè)績。值得注意的是,臨近年底,以往急于“沖刺”的眾多龍頭房企卻出現(xiàn)小幅降速的趨勢,其中部分企業(yè)銷售額還出現(xiàn)了同比或環(huán)比下降。
         
          12月7日,招商蛇口發(fā)布11月銷售情況公告。11月,招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售金額159.08億元,同比增長14.63%,實現(xiàn)簽約銷售面積82.52萬平方米,同比增長71.13%。但兩項數(shù)據(jù)同比上個月均出現(xiàn)了4.4%和11.9%的下滑。
         
          另一家老牌房企,保利發(fā)展在12月9日披露的銷售情況簡報顯示,2018年11月,公司實現(xiàn)簽約面積233.51萬平方米,同比減少19.53%;實現(xiàn)簽約金額335.22億元,同比減少7.92%。
         
          易居智庫市場總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析,當(dāng)前市場降溫給很多房企形成很大挑戰(zhàn)。此前房企基本都采取積極的銷售策略,尤其是接近年底,推盤意愿大大增強。當(dāng)前不少企業(yè)銷售業(yè)績的取得,很大程度上是因降價促銷拉動的。持續(xù)促銷無疑會削減企業(yè)的利潤,并不符合企業(yè)的長期經(jīng)營邏輯。銷售下降,的確可能是企業(yè)本身主動降速。從而保持企業(yè)發(fā)展的平衡和可持續(xù)。否則過快追求銷售速度,可能也會影響部分項目的開工和質(zhì)量問題。
         
          “對大型房企而言,當(dāng)前放緩銷售也可能是回避定價因素,尤其是一些項目前期成本較高,若降價銷售將導(dǎo)致盈利空間被壓縮。加上近期有一些融資計劃獲批,令企業(yè)資金得到適當(dāng)緩解,由此,部分房企主動降低速度可能性是存在的。”
         
          對此有業(yè)內(nèi)人士分析,對于房企而言,年末銷售數(shù)據(jù)略有調(diào)整或許是房企有意為之,通過適度控速達(dá)到為明年初銷售數(shù)字做儲備。但這在當(dāng)前的市場背景下,類似操作絕對不適合多數(shù)房企。畢竟更多企業(yè)還在為2018年的銷售目標(biāo)傷神。觀察顯示,多數(shù)房企仍在積極為年末業(yè)績沖刺紛紛加快推盤速度,部分房企也選擇“以價換量”的方式加快在售項目的去化。
         
          來自克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示,2018年1-11月,TOP 100房企的整體銷售規(guī)模超8.7萬億元,同比增長37.5%。分梯隊來看,百強房企中除了TOP 3龍頭房企規(guī)模增長較為平穩(wěn),其他各梯隊房企的銷售金額入榜門檻仍較去年同期提升明顯。各梯隊房企入榜門檻均有所提升,競爭持續(xù)加劇。
         
          業(yè)績增速放緩
         
          實際上,與年底部分房企的降速相比,更被關(guān)注的是大型房企銷售增速的放緩。
         
          統(tǒng)計顯示,包括萬科、碧桂園、恒大三甲在內(nèi)的龍頭房企都出現(xiàn)了增速放緩跡象。
         
          據(jù)萬科不久前披露的數(shù)據(jù)顯示,11月公司實現(xiàn)合同銷售面積355.6萬平方米,合同銷售金額583.2億元;1-11月公司累計實現(xiàn)合同銷售面積3599萬平方米,合同銷售金額5439.5億元。該金額已超去年全年。資料顯示,去年同期,萬科實現(xiàn)合約銷售4676.5億元。由此計算,萬科今年前11個月的銷售金額同比增長了16%。而在2017年,萬科的銷售額增速則為45%。
         
          與之相類似,中國恒大前11個月累計合約銷售金額約達(dá)5352.1億元,累計合約銷售面積約為5088.4萬平方米。去年同期,恒大合約銷售金額為4704億元。由此可知,恒大今年前11個月的銷售金額增速為14%。去年全年,中國恒大實現(xiàn)銷售金額5009.6億元,同比增長34.2%。
         
          與上述兩家房企相比,碧桂園的銷售增速相對高一些。按第三方數(shù)據(jù)估算,截至目前,今年前11個月公司銷售增速在23%左右。但即便是這個數(shù)據(jù),與碧桂園去年前11個月高達(dá)78%的增速相比依舊下滑明顯。
         
          數(shù)據(jù)顯示,11月百強房企銷售金額達(dá)8953億元,同比增長24.5%,但同比增速較10月下降7.5個百分點。今年下半年以來,百強房企銷售金額增速同比7月的58.1%更是出現(xiàn)腰斬。
         
          民生證券預(yù)測,11月業(yè)績增加源于年末房企積極推盤,12月推盤速度應(yīng)該與11月持平,但百強房企銷售金額環(huán)比增速仍然堪憂。畢竟當(dāng)前樓市低迷,項目去化率普遍不及預(yù)期。
         
          嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測,12月百城新建住宅庫存有繼續(xù)攀升的可能。庫存走高可能倒逼房企主動降價。
         
          冬天還要多久
         
          克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示,今年前11個月,已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億。到今年末,將有近30家房企邁入“千億軍團(tuán)”。但總體而言,年末市場形勢依然嚴(yán)峻,千億房企數(shù)量或低于預(yù)期。
         
          專家指出,目前龍頭房企更追求有質(zhì)量增長、規(guī)模增長較為平穩(wěn)。2018年,碧桂園、萬科都沒有公開提出業(yè)績目標(biāo)。恒大雖然提出了5500億元的銷售目標(biāo),但目標(biāo)增長率也僅有10%。而對于處于成長和高速發(fā)展中的房企而言,仍將銷售規(guī)模的快速增長放在重要位置,2018年的銷售目標(biāo)增長率普遍在40%以上。在經(jīng)歷了今年市場的低迷,且中央進(jìn)一步強調(diào)“房住不炒”與“堅決遏制房價上漲”、定調(diào)政策調(diào)控常態(tài)化的背景下,2019年這些房企是否要定或者怎么定業(yè)績目標(biāo),也非?简炂髽I(yè)的管理運營能力。
         
          實際上,面對壓力和挑戰(zhàn),萬科前所未有地喊出“活下去”的驚人口號,銷售回款成為企業(yè)的重中之重。 二是,更多龍頭企業(yè)則在內(nèi)部強力推行“早銷,多銷、快銷”的策略調(diào)整。此外,一些資金鏈過于緊張的房企在2018年行至中后盤,無奈選擇降薪、裁員、壓縮運營成本,帶有問責(zé)性質(zhì)的“區(qū)首”換崗也愈演愈烈。業(yè)內(nèi)人士表示,在一場地產(chǎn)寒冬空前來襲之際,加快推盤,回款提速,保證現(xiàn)金流的安全將成為企業(yè)首選。
         
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