低溫延續(xù) 平穩(wěn)運行

 

　　11月北京二手房市場延續(xù)低溫態(tài)勢，成交量低位小幅回升，均價連續(xù)三個月環(huán)比下跌，重回今年3月水平，市場成交節(jié)奏繼續(xù)放緩。

 

　　對于11月二手房網(wǎng)簽量較上月提升的原因，麥田房產(chǎn)分析認為，受到小長假以及公積金政策使得很多購房者9月集中網(wǎng)簽影響，10月的二手房網(wǎng)簽量較低。低基數(shù)情況下，11月份的數(shù)據(jù)則出現(xiàn)回升。麥田房產(chǎn)認為，11月的實際交易量上并沒有增加。從數(shù)據(jù)上看，就歷史長周期成交量走勢來看，當前市場處于較低位平穩(wěn)階段。

 

　　數(shù)據(jù)顯示，11月麥田二手房新增客源量環(huán)比上升1%，新增帶看量和上個月相比降低1%。由客戶量和帶看數(shù)據(jù)可以看出，本月客戶活躍度和上個月基本相當。

 

　　與此同時，11月麥田二手房新增房源量環(huán)比下降16%，本月降幅較大主要和上月新增房源增幅較大基數(shù)較高有關。

 

　　來自貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，鏈家二手房11月帶看成交比由84下降至77，帶看轉(zhuǎn)化率有所提高，但仍保持年內(nèi)高位。買賣雙方成交周期環(huán)比分別延長6.3天和5.5天，達到了2017年以來歷史峰值，核心500盤快速成交率繼續(xù)下探至19.4%，市場成交節(jié)奏繼續(xù)放緩，成交難度繼續(xù)增大。

 

　　成交節(jié)奏繼續(xù)放緩

 

　　11月北京全市二手房成交均價59381元/平方米，環(huán)比下跌2.8%，同比微跌0.7%，均價與今年3月水平接近。

 

　　麥田房產(chǎn)首席市場分析師張葉松表示，從近幾個月北京二手房價格走勢來看，伴隨著交易量從小高峰回落至平穩(wěn)，掛牌價在下半年以來呈現(xiàn)出持續(xù)小幅降低的走勢，市場交易價格仍將繼續(xù)下降。

 

　　根據(jù)北京麥田成交房源價格監(jiān)測數(shù)據(jù)，11月份買方整體議價幅度(客戶議價=成交價/最后一次報價-1)為-6.9%，較上個月下滑1個百分點，本月客戶議價空間是2017年以來的最高水平。

 

　　面對交易量平穩(wěn)價格回落的市場，業(yè)主對房價預期繼續(xù)走低，降價幅度高于市場降幅的在售房源在市場上更容易成交。

 

　　貝殼研究院的研究報告分析認為，均價的走低一方面是市場成交低迷，業(yè)主預期松動主動降價所致，北京13個區(qū)中有12個區(qū)均價環(huán)比下跌。另一方面也受結(jié)構(gòu)性因素影響，10月以來單價相對較高的小戶型成交占比連續(xù)兩月下降，導致成交套均面積環(huán)比持續(xù)擴大。

 

　　目前，市場需求以首次置業(yè)的剛需人群和需要換房的剛改人群為主。雖然交易量交易節(jié)奏相對比較緩慢，但市場也顯得更加健康、平穩(wěn)。

 

　　業(yè)內(nèi)觀點

 

　　購房人再陷“觀望”

 

　　如今，購房人觀望氛圍再次占據(jù)上風，尤其是整體房價近期小幅下探，更是讓購房者放緩了入市的腳步。

 

　　二手房想快速成交會大多采取降價方式，而成交周期也被明顯拉長，掛牌三個月及以上都未成交的房源亦屬于普遍現(xiàn)象，預計年末二手房市場反彈力度有限。

 

　　部分區(qū)域價格或回調(diào)

 

　　未來北京二手房價將延續(xù)10、11月房價的水平，并且依然會呈現(xiàn)小幅下跌趨勢，但整體波動的幅度并不會太大，但不同區(qū)域的房價則有較大差異，部分區(qū)域的房價或會出現(xiàn)更明顯回調(diào)，成交量的低谷則會延續(xù)到明年一季度，而后波動或較為明顯，整體市場持續(xù)降溫態(tài)勢不會改變。

 

　　二手房市場難反彈

 

　　作為目前調(diào)控最嚴的城市，北京購房者投機性需求目前已降至最低，住宅市場也因此變得更為理性，目前購房者自住需求比例極高。

 

　　自5月份達到交易小高峰之后市場需求持續(xù)減少，目前市場交易量維持在較穩(wěn)定水平，預計年底不會有明顯變化。

 

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