在這一輪政策引導(dǎo)下，房企對資金的饑渴程度加大，地產(chǎn)融資環(huán)境是否整體放松？樓市將受什么影響？分析人士認為，今年初政策層面稍顯寬松，房企融資成本有所降低，但未來融資環(huán)境難言全面放松。

 

　　密集發(fā)債

 

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期之后，房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)密集融資，在2月下半月融資計劃已經(jīng)超過100億美元后，3月份房企繼續(xù)發(fā)布密集融資。

 

　　3月1日，雅居樂發(fā)行2022年到期5億美元6.7%優(yōu)先票據(jù)，公司擬將票據(jù)所得款項凈額主要用于為若干現(xiàn)有負債再融資。同一天，首開股份稱，擬發(fā)行15億短期融資券，利率區(qū)間2.60%-3.80%。

 

　　3月3日，正榮地產(chǎn)公告稱，將發(fā)行2億美元2022年到期的優(yōu)先票據(jù)，年息9.15%。而在1月11日，正榮地產(chǎn)曾發(fā)公告稱，將在香港聯(lián)交所發(fā)行2021年到期的2.3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為9.8%。

 

　　3月4日，光明地產(chǎn)公告稱，公司2019年度第二期中期票據(jù)發(fā)行完成，金額為8億元，利率3.98%。同一天，合景泰富發(fā)行的3.5億美元優(yōu)先票據(jù)上市及買賣，票面利率7.875%，其表示，擬使用票據(jù)發(fā)行所得款項凈額將若干公司境內(nèi)及離岸債項再融資。

 

　　3月5日，金科股份擬發(fā)行不超44億元公司債，最高利率詢價7.2%，擬用于償還到期或回售的公司債券。

 

　　補血還債

 

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，3月份，多家房企公布的境內(nèi)外融資量均明顯增加，而且從融資成本看，基本告別兩位數(shù)，主流境外融資成本均在6-8%，境內(nèi)融資的公司債均在5%以內(nèi)，境外融資成本明顯降低。

 

　　實際上，自今年年初以來，房企“融資潮”便輪番上演，除了3月發(fā)債的上述幾家房企外，春節(jié)前已經(jīng)有大量企業(yè)加入到“發(fā)債大軍”，且更多集中在中型房企。如，綠城中國于1月28日公告稱，將發(fā)行4億美元三年期不可贖回初始分派率為8.125%的優(yōu)先永續(xù)票據(jù)；1月31日，華潤置地稱，公司已向香港聯(lián)交所申請批準39億美元中期票據(jù)計劃上市。此外，恒大在1月增發(fā)了3筆境外優(yōu)先票據(jù)，共計30億美元。

 

　　從發(fā)債整體情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)最近幾個月資金情況出現(xiàn)明顯緩解。克而瑞研究中心近期發(fā)布的一份報告顯示，2019年1月份，房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量1095.8億元人民幣，環(huán)比上升91.8%。

 

　　在今年房地產(chǎn)市場調(diào)整預(yù)期之下，房企銷售壓力加大，加之即將到來的償債高峰期是房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)密集“補血”的主要原因。中新經(jīng)緯客戶端注意到，絕大多數(shù)發(fā)債的房企均表示，募集資金有部分或全部用于償還債務(wù)及補充流動資金，由此看來，“借新還舊”仍是主要方向。

 

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端說：“最近房企依然關(guān)注資金鏈的安全，2019年大部分企業(yè)都在更加關(guān)注經(jīng)營風險，不少企業(yè)抓住這個窗口期加速融資。”同時，中型房企加速拿地，也推動了房企的融資需求。

 

　　張大偉分析稱，從企業(yè)融資情況看，2018年四季度開始，房企融資難度相比之前有所緩解。但因為房企“缺血”過多，目前看，房企融資難度依然比較大，融資需求依然井噴。

 

　　另有分析人士預(yù)計，隨著融資政策的松動，預(yù)計未來還會有更多房企密集公布融資計劃，加入到借新還舊的隊伍中來。

 

　　預(yù)期寬松

 

　　開年信貸增量創(chuàng)下新高，央行數(shù)據(jù)顯示，1月份社融同比多增1.56萬億；人民幣貸款增加3.23萬億元，同比多增3284億元，創(chuàng)下單月歷史新高。即便逆周期調(diào)節(jié)加之繳稅高峰等因素推高數(shù)據(jù)，但天量信貸仍大大超出了市場預(yù)期。

 

　　值得注意的是，天量信貸背后，房企融資環(huán)境持續(xù)改善，融資進展也頗為順利。據(jù)不完全統(tǒng)計，春節(jié)后的這段時間里，相繼有20多家房企發(fā)布融資公告，且融資成本整體較去年年底有所降低。

 

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，年初融資環(huán)境趨于寬松，房企融資規(guī)模開始增加，很多企業(yè)資金面也得到了改善。今年迎來流動性寬松時期，房企的資金流狀況將會大幅改觀。

 

　　然而，銀行信貸投放是否會重新流入房地產(chǎn)市場，尤其是被視為方向標的個人住房按揭貸款與房企融資，依舊備受關(guān)注。

 

　　全國兩會期間，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清3月5日在受訪時強調(diào)，下一階段房地產(chǎn)金融政策總的方針不會有改變。

 

　　郭樹清進而指出，結(jié)構(gòu)性去杠桿的目標是要把企業(yè)的杠桿率明顯降下來，同時穩(wěn)住居民家庭的杠桿率。他說，目前家庭部門個人貸款比較多，可能與買房、炒房有關(guān)系，就此“政府部門已經(jīng)在控制增量、化解存量”。

 

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經(jīng)緯客戶端表示，銀保監(jiān)會的定調(diào)基本上可以認為，不會盲目進行去杠桿的動作。而從當前宏觀經(jīng)濟和降低企業(yè)經(jīng)營成本等角度看，實際上都會有各類寬松的融資做法。

 

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