當前，我國房地產(chǎn)市場正堅定向房住不炒定位前進。受到庫存和資金壓力影響，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回籠資金意愿明顯增強，非理性購地熱情明顯消減。據(jù)房地產(chǎn)中介機構監(jiān)測，1至9月，重點監(jiān)測的全國100個城市住宅用地成交面積增幅明顯收窄。樓市供求同時回落，旺季不旺，期望中的“金九”沒有出現(xiàn)。而從傳統(tǒng)國慶假期購房旺季看，商品房市場購買意愿趨向理性，“銀十”大概率不會到來。我國房價上漲剛性預期的自我實現(xiàn)循環(huán)已經(jīng)被打破。

 

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，8月70城房價漲幅整體回落，新房價格環(huán)比上漲城市數(shù)量進一步縮減至55個，二手房價格環(huán)比已連續(xù)3個月有多達20個城市下跌。另據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建住宅的全樣本調查數(shù)據(jù)，9月百城（新建）住宅平均價格環(huán)比上漲0.31%，漲幅較8月收窄0.06個百分點。

 

　　應該看到，房貸利率換錨不改房住不炒定位。定價基準轉換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。這意味著，我國個人房貸利率將同時受到LPR、地區(qū)加點下限及銀行加點三方面因素共同影響。其中，LPR是利率定價中樞。受宏觀經(jīng)濟金融形勢影響，LPR也將產(chǎn)生波動。但因城施策下的動態(tài)地區(qū)加點下限，實際上設定了個人房貸利率的“底”，也就是房住不炒的利率底，即使LPR出現(xiàn)明顯波動，地區(qū)加點下限也會保持實際個人房貸利率相對穩(wěn)定，這樣可以保證房貸利率換錨不會鼓勵房地產(chǎn)炒作投機行為。目前，熱點城市、非熱點城市的房貸利率換錨正在順利推進，從已換錨城市實際房貸利率和換錨前利率相比，差異很小，凸顯出房住不炒的定位。

 

　　不僅如此，房貸利率換錨將鼓勵房地產(chǎn)市場理性行為。換錨后，受定價基準LPR的影響，個人房貸利率變化勢必較過去更為頻繁。利率不僅是資金價格，也是商品房定價的重要參數(shù)，相對頻繁變化的個人房貸利率，將明顯增大房地產(chǎn)投機炒作的風險。換錨后，房貸定價基準LPR波動加大，地區(qū)加點下限及時機也將更為主動，導致投資性購房時機將更難把握。換錨后，雖然商業(yè)銀行可以與客戶約定利率的執(zhí)行和調整方式，但總體而言個人房貸利率將更加市場化，過去固定利率可能提供的利差保護可能會受到明顯限制，推動商業(yè)銀行經(jīng)營個人房貸業(yè)務將更加理性，過去通過各種名義變相發(fā)放個人房貸的情況可能會有所減少。由此可見，在變化的房貸利率環(huán)境下，房價理性預期至關重要。

 

　　更為重要的是，房貸利率換錨已經(jīng)納入“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段”政策框架，房地產(chǎn)路徑依賴已被堅決拋棄。各地更多依靠改革開放和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)來釋放經(jīng)濟增長潛力，進一步激發(fā)經(jīng)濟活力。與此同時，堅決落實房住不炒定位，從緊執(zhí)行房地產(chǎn)調控政策，結合本地房地產(chǎn)市場變化，加強房地產(chǎn)市場調控，嚴厲打擊投機炒作行為，積極培育住房租賃市場，加快推進長效機制建設。

 

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