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        行業(yè)資訊
        住宅價格環(huán)比漲幅持續(xù)低位 樓市預計延續(xù)平穩(wěn)走勢
        發(fā)布時間:2019-12-19
            核心提示: 2019年,我國房地產市場運行的政策環(huán)境整體偏緊。中央聚焦房地產金融風險,堅持住房居住屬性,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,房地產行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊態(tài)勢;地方因城施策保持房地產市場穩(wěn)定。

          2019年,我國房地產市場運行的政策環(huán)境整體偏緊。中央聚焦房地產金融風險,堅持住房居住屬性,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,房地產行業(yè)資金定向監(jiān)管全年保持從緊態(tài)勢;地方因城施策保持房地產市場穩(wěn)定。

          展望2020年,業(yè)內分析認為,房地產調控繼續(xù)堅持“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,同時按照因城施策的基本原則,適度保持政策優(yōu)化的空間和靈活性。在此背景下,2020年市場表現(xiàn)將延續(xù)平穩(wěn)勢態(tài)。
         
          住宅價格環(huán)比漲幅持續(xù)低位
         
          根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)對100個城市全樣本調查數(shù)據(jù)顯示:2019年1-11月,全國百城新建住宅價格累計上漲2.91%,較2018年同期收窄1.92個百分點,其中各季度累計漲幅均呈現(xiàn)收窄態(tài)勢。
         
          從最近的單月數(shù)據(jù)來看,2019年11月,百城住宅均價為15105元/平方米,環(huán)比漲幅連續(xù)13個月在0.4%以內,同比漲幅收窄至3.17%,11月百城中有40個城市新建住宅價格環(huán)比下跌,下跌城市數(shù)量為2016年2月以來最高值。就十大城市整體而言,2019年以來,十大城市新房價格環(huán)比漲幅持續(xù)震蕩在低位區(qū)間;各季度累計漲幅均在1%以內,10-11月累計漲幅僅有0.06%。
         
          綜合來看,2019年以來,百城新建住宅價格環(huán)比漲幅持續(xù)在低位區(qū)間。截至11月份,單月環(huán)比下跌城市數(shù)量明顯增多,累計漲幅延續(xù)2018年收窄趨勢。其中一線城市在供需改善及低基數(shù)的影響下累計漲幅小幅提升,二、三四線城市價格累計漲幅延續(xù)回落態(tài)勢,尤其是前期價格上漲較快、人口支撐力弱的城市調整壓力顯現(xiàn)。
         
          二手房市場方面,價格下行趨勢更為明顯。尤其是2019年下半年以來,受熱點城市新房供應規(guī)模增加的影響,二手房市場買方議價空間逐漸加大,部分城市二手房價格調整壓力突出,導致十大城市二手房均價累計有所調整,且最近幾個月跌幅進一步擴大。
         
          中國指數(shù)研究院相關負責人分析認為,在“房住不炒”和以穩(wěn)為主的政策基調下,房地產調控效果顯現(xiàn),多數(shù)代表城市各類樓盤價格漲幅有所回落。成交方面,一線城市中低價位樓盤銷售金額占比提升,二三線城市居民置換需求不減,改善型需求繼續(xù)穩(wěn)步釋放。展望未來,在土地供給結構和住房制度改革的趨勢下,住宅價格上漲空間進一步減小。
         
          各線城市成交量分化加劇
         
          2019年7月份以來,蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續(xù)加碼樓市調控。同時,央行要求保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房。6月以來,全國首套房貸平均利率持續(xù)上行,這些均限制了居民加杠桿的空間。在房地產信貸融資方面,5月以來監(jiān)管層從銀行、信托、債券等多方面出手,嚴控資金違規(guī)流入房地產。
         
          從住宅市場成交量的走勢來看,2019年2月,易居研究院監(jiān)測的40城新房成交量創(chuàng)2015年3月以來的48個月新低。3-5月,部分城市樓市出現(xiàn)小陽春,40城新房成交量同比小幅增長。6月部分房企沖刺半年度業(yè)績,推盤量加大,40城成交環(huán)比小幅增長,7月份以來40城成交量小幅震蕩下行,下半年月均成交量略低于二季度。
         
          “本輪樓市行情一線城市領先于其他城市啟動,也領先其他城市開始調整,從2019年的成交量走勢及同比增幅來看,一線城市成交量上半年開始企穩(wěn)反彈。但6月以來一線城市成交量有所下降,在目前樓市嚴調控的背景下,成交量雖相比2017年下半年和2018年有所增長,但相比2015和2016年的高位還有較大差距。”易居研究院研究員沈昕分析稱。
         
          截至今年11月底,受監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅增長3%,同比下降8%。其中,11月份4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長9%,同比增長29%,成交面積絕對值處于2014年以來的平均水平。
         
          沈昕分析認為,后續(xù)來看,一線城市由于連續(xù)兩年成交量低迷,上半年已企穩(wěn)反彈,但三季度以來成交量有所下滑,在目前樓市嚴調控和信貸不放松的背景下成交量難以連續(xù)增長;東部二線城市中蘇州2019年已兩次升級調控政策,南京、杭州、寧波等多城三季度以來房貸利率持續(xù)上調,預計后續(xù)還會繼續(xù)降溫;其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風險。
         
          臨近年末,部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績,會加大推盤力度,打折促銷的現(xiàn)象也會增多。沈昕表示,“但在中央的明確表態(tài)下,雖然房企推盤量可能大幅增加,成交量則難以明顯增長,2020年年初成交量有可能會進一步下降。”
         
          2020年房地產延續(xù)平穩(wěn)走勢
         
          上述中指院負責人分析指出,綜合來說,房地產市場保持以穩(wěn)為主正是基于2019年保持樓市調控定力、各地因城施策取得的積極效果。一方面,房地產金融抑制政策貫穿全年,這為部分城市實施定向微調、保障合理住房需求提供了堅實的基礎。另一方面,相較于2018年,隨著各地市場形勢的分化,2019年因城施策進一步深化,這在一定程度上保障了市場的整體穩(wěn)定。
         
          克而瑞研究中心研究員楊科偉分析認為,當下房地產市場運行仍處合理區(qū)間,市場下行壓力整體可控,房地產依舊是中國經濟的“壓艙石”?梢灶A見的是,穩(wěn)定將是下一階段房地產調控政策主基調,繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位,落實因城施策的長效調控機制,夯實城市政府主體責任,切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標落到實處。
         
          “預計2020年房地產融資將邊際改善,但房企整體融資環(huán)境依舊偏緊,監(jiān)管核心在于房企融資用途的合規(guī)性,保證未來施工和竣工的有序進行。”楊科偉分析認為,在LPR利率中樞下移的作用下,按揭貸款仍是銀行信貸優(yōu)選,2020年房貸利率大概率穩(wěn)中有降,以便支持居民合理的自住以及改善性購房需求。
         
          楊科偉認為,結合地方政府對調控政策的落實力度來看,“四限”政策仍是地方調控重要抓手,政策將與各城市本身房地產市場關聯(lián)度更高、反應更快,各城市可以根據(jù)房地產市場實際情況,及時調整未來政策走向,以便提高政策的針對性以及有效性。“預計2020年人才新政將繼續(xù)發(fā)力,更多二線以及強三線城市將繼續(xù)調降人才落戶門檻。”
         
          針對未來的房地產市場趨勢,中指院方面分析認為,從全國范圍來看,2020年我國房地產市場在行情周期輪動背景下,結構性市場機會仍存。其中,長三角、粵港澳地區(qū)需求支撐度高,短期市場存一定回升動力。“綜合來看,盡管未來市場回升速度或有所放緩,但整體表現(xiàn)將平穩(wěn)運行。”
         
        “中國•成都五金機電指數(shù)”:http://www.peitelai.com
        來源:Gary
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