承認(rèn)洽談

 

　　根據(jù)公告，截至3月11日，SOHO中國尚未就是否進(jìn)行潛在交易作出決定，也并未與任何一方訂立實(shí)施潛在交易的正式協(xié)議。

 

　　公告還披露了SOHO中國此前短暫停牌股票即將恢復(fù)買賣的信息。SOHO中國稱，已向聯(lián)交所申請(qǐng)股份于2020年3月12日上午9時(shí)起恢復(fù)買賣。

 

　　針對(duì)與黑石交易是否屬實(shí)等問題，北京商報(bào)記者致電SOHO中國，得到的答復(fù)是以公告為準(zhǔn)。

 

　　3月10日早間，有消息稱“黑石集團(tuán)擬以每股6港元、總價(jià)40億美元的價(jià)格將SOHO中國私有化，有關(guān)交易細(xì)節(jié)預(yù)計(jì)將在未來幾周內(nèi)敲定” 。此報(bào)價(jià)較SOHO中國上日收市價(jià)2.98元高逾一倍，并表示SOHO中國的相關(guān)債務(wù)也將由黑石集團(tuán)接管。SOHO中國由潘石屹和其妻子張欣創(chuàng)立，兩人持有SOHO中國63.93%股權(quán)。消息稱，與黑石集團(tuán)達(dá)成協(xié)議后，兩人打算保有小部分股份。

 

　　SOHO中國2019年中報(bào)顯示，截至2019年6月底，SOHO中國的債務(wù)為人民幣326.8億元（約合47億美元）；現(xiàn)金流方面，賬面持有現(xiàn)金12億元，凈負(fù)債率為44%。

 

　　這筆買賣似乎很劃算。據(jù)了解，2018年，SOHO中國公司經(jīng)營業(yè)務(wù)產(chǎn)生現(xiàn)金13.83億元，減利息凈支出8.09億元，減所得稅支付2.12億元，經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流3.62億元，回報(bào)低至約0.6%。而根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，SOHO中國平均借貸成本約4.8%，而據(jù)潘石屹此前透露，總價(jià)約78億元的自持物業(yè)回報(bào)率是3%，這也就意味著租金回報(bào)率還趕不上銀行貸款利息。

 

　　此外，SOHO中國的債務(wù)問題也值得關(guān)注。2019年中報(bào)顯示，截至去年6月底，SOHO中國的投資房地產(chǎn)價(jià)值為87.8億美元。根據(jù)半年報(bào)，截至2019年6月30日，公司總借貸177.61億元，其中將于一年內(nèi)到期的負(fù)債20.53億元，五年以上到期的債務(wù)116.92億元。期內(nèi)凈負(fù)債率為44%，較上年末增長1個(gè)百分點(diǎn)。而公司同期現(xiàn)金及等價(jià)物只有11.5億元，根本無法覆蓋短債。

 

　　受此消息刺激，SOHO中國股價(jià)于3月10日上午開盤后迅速拉升，至當(dāng)日上午11時(shí)12分，股票開始停牌。臨停前，SOHO中國股價(jià)報(bào)4.1港元，漲幅高達(dá)37.58%，市值約213億港元，而這也是SOHO中國股價(jià)自2018年6月以來的高點(diǎn)。

 

　　鋪墊已久

 

　　黑石集團(tuán)并非首次出現(xiàn)在與SOHO中國有關(guān)的資產(chǎn)出售傳聞中，SOHO中國的“賣賣賣”也并非一蹴而就。

 

　　自2014年至今，不完全統(tǒng)計(jì)顯示，本次交易之前，SOHO中國已經(jīng)套現(xiàn)的資產(chǎn)高達(dá)300億元。

 

　　2014年，以82.8億元出售上海的SOHO海倫廣場(chǎng)、SOHO靜安廣場(chǎng)以及凌空SOHO部分物業(yè)；2015年，以84.93億元出售所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%股權(quán)；2016年，以32.2億元出售上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)；2017年，以85.8億元出售上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩余物業(yè)面。

 

　　2018年3月的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，面對(duì)不斷被追問的“逃離中國”，潘石屹才明確表示未來不再出售資產(chǎn)，但曾經(jīng)以持有型物業(yè)著稱的SOHO中國，這個(gè)時(shí)候只剩下最核心的八大資產(chǎn)——北京的望京SOHO、光華路SOHO 2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場(chǎng)、古北SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)。

 

　　一個(gè)月后，SOHO中國原總裁閻巖加盟黑石集團(tuán)，出任集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)部董事總經(jīng)理一職。

 

　　隨后的2019年10月，有消息稱，包括黑石集團(tuán)在內(nèi)的買方團(tuán)計(jì)劃接盤SOHO中國的3處項(xiàng)目。隨后該傳言進(jìn)一步升級(jí)，稱SOHO中國考慮以80億美元出售北京和上海兩地的至少8座辦公大樓，資產(chǎn)總價(jià)值約達(dá)500億-600億元，擬出售項(xiàng)目幾乎是SOHO中國的全部物業(yè)“家底”。買家團(tuán)方面，包括黑石集團(tuán)以及新加坡國有控股的GIC公司，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復(fù)興廣場(chǎng)。

 

　　受此消息刺激，SOHO中國曾出現(xiàn)一日盤中大漲27%的紀(jì)錄，但隨后SOHO中國發(fā)布公告否認(rèn)了這一傳聞。

 

　　密集注冊(cè)海外公司

 

　　僅僅兩年，同樣是3月的年報(bào)季，在中國尚未取得疫情抗戰(zhàn)全面勝利之前，SOHO中國推翻了兩年前的表態(tài)，不僅承認(rèn)“接洽”，來自多個(gè)維度的信息顯示，此次潘石屹和張欣在中國境內(nèi)業(yè)務(wù)的抽身將更為徹底。

 

　　與SOHO中國資產(chǎn)“賣賣賣”不斷相對(duì)應(yīng)的是，潘石屹與張欣已密集注冊(cè)了眾多海外公司。

 

　　天眼查數(shù)據(jù)顯示，從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹一個(gè)月內(nèi)注冊(cè)了7家公司，且公司股東均為注冊(cè)在境外的公司，注冊(cè)資本從150萬元至2億元不等。

 

　　除了天津潤石的經(jīng)營范圍涉及科研開發(fā)之外，其他6家公司的經(jīng)營范圍出奇一致，涵蓋企業(yè)管理、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易咨詢、機(jī)動(dòng)車公共停車場(chǎng)服務(wù)、出租辦公用房等。7家新成立公司背后100%控股的大股東均為香港、臺(tái)灣公司，也查詢不到實(shí)際控股人的蛛絲馬跡。

 

　　實(shí)際上，潘石屹長期熱衷于購置海外物業(yè)。2011年開始，潘氏夫婦通過家族信托投資了大量海外資產(chǎn)，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長途巴士站辦公大樓，后又花費(fèi)6億美元收購曼哈頓公園大道廣場(chǎng)的49%股權(quán)，接著耗資7億美元聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)收購美國通用汽車大廈40%的股權(quán)。長子潘瑞也成立了Estates房地產(chǎn)公司，擁有多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括首個(gè)由華人主導(dǎo)的英國公寓品牌UNINN。

 

　　去年11月29日，潘石屹曾經(jīng)再一次對(duì)“賣賣賣”公開表態(tài)：“房子建在這里，我是帶不動(dòng)的。說我跑了都是謠言。”

 

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