當(dāng)千億軍隊(duì)擴(kuò)張，而前三名的門檻超過6000億元時(shí)，房地產(chǎn)公司正迅速成長(zhǎng)，其債務(wù)也很高。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，高負(fù)債一直是一把雙刃劍。規(guī)模擴(kuò)張通常伴隨著高額債務(wù)，但許多房地產(chǎn)公司由于高額債務(wù)而倒閉。當(dāng)杠桿被極端使用時(shí)，高負(fù)債已成為房地產(chǎn)公司的“心臟病”。

此前，業(yè)界警告說，房地產(chǎn)杠桿率過高的資本游戲?qū)�無法進(jìn)行。面對(duì)今年“三道紅線”的巨大壓力，房地產(chǎn)企業(yè)加緊減少債務(wù)，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，減少債務(wù)，加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，這些已成為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的問題。隨后，分拆房地產(chǎn)清單，配發(fā)新股，打折和促銷等都已成為去杠桿化的手段。

在“三道紅線”的壓力下，房地產(chǎn)上市的分拆，新股的發(fā)行以及折價(jià)出售，已經(jīng)成為房地產(chǎn)公司減少債務(wù)的手段。

規(guī)則已經(jīng)改變，房地產(chǎn)公司將債務(wù)從主動(dòng)減為被動(dòng)

8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與中央銀行就主要房地產(chǎn)公司舉行了座談會(huì)。碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)等12家知名房地產(chǎn)公司參加了會(huì)議，監(jiān)管部門要求房地產(chǎn)公司在2023年6月30日之前完成減債目標(biāo)。從那時(shí)起，市場(chǎng)將傳播“三道紅線”新規(guī)定。

據(jù)悉，“三道紅線”是扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，凈負(fù)債率大于100%，第三道紅線是現(xiàn)金短債比小于1倍根據(jù)“三道紅線”的情況，房地產(chǎn)公司分為“紅，橙，黃，綠”四個(gè)等級(jí)。如果所有“三道紅線”都被踩上，開發(fā)商的計(jì)息負(fù)債將無法增加; 如果兩者兼而有之，計(jì)息負(fù)債的年增長(zhǎng)率不得超過5%; 踩踏時(shí)，增長(zhǎng)率不超過10%; 不超過15%。

此前，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的監(jiān)測(cè)，在100家房地產(chǎn)上市公司中，有86%涉足這一領(lǐng)域，而且大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司已經(jīng)觸發(fā)了監(jiān)管紅線。

10月底，標(biāo)普信用評(píng)級(jí)研究報(bào)告顯示，在追蹤的87家樣本住房公司中，超過40%的公司的計(jì)息債務(wù)同比增長(zhǎng)率超過15% 截至2020年上半年，觸及“三道紅線”的房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到24.1%，而未觸及“三道紅線”的房地產(chǎn)企業(yè)僅占12.6。 %。

根據(jù)監(jiān)管趨勢(shì)，所有碰到線的房地產(chǎn)公司都需要減少債務(wù)，特別是碰到“三道紅線”的房地產(chǎn)公司正面臨著更大的減少債務(wù)的壓力。 業(yè)內(nèi)人士表示，與此前房地產(chǎn)公司減債倡議相比，現(xiàn)在減債更為被動(dòng)。

目前，減少債務(wù)已成為房地產(chǎn)公司最困難的問題，這也是他們必須面對(duì)的問題。9月25日，萬科董事會(huì)主席郁亮在一次媒體會(huì)議上說，“三道紅線”是游戲行業(yè)的主要游戲規(guī)則變化，進(jìn)而影響游戲規(guī)則的變化。

郁亮的觀點(diǎn)和機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，“三道紅線”涉及的領(lǐng)域廣泛，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響很大。房地產(chǎn)業(yè)采取了減少債務(wù)和去杠桿化的行動(dòng)。

從目前的角度來看，房地產(chǎn)公司正在竭盡所能減少債務(wù)，例如規(guī)模縮小，嚴(yán)格的現(xiàn)金流管理，財(cái)產(chǎn)的分拆和上市，配發(fā)新股以及打包出售資產(chǎn)等。

值得注意的是，“三道紅線”對(duì)房地產(chǎn)公司的融資活動(dòng)產(chǎn)生了直接影響，而中國(guó)相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境使情況變得更糟。通測(cè)研究院的分析師表示，房地產(chǎn)公司的融資規(guī)模在第三季度連續(xù)兩個(gè)月上下波動(dòng)，融資規(guī)模持續(xù)縮小，達(dá)到了9月份的最低點(diǎn)，房地產(chǎn)融資繼續(xù)保持低位。預(yù)計(jì)第四季度，房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模將可能繼續(xù)下降或保持穩(wěn)定。

配股，分拆和上市，促銷和其他減少債務(wù)的措施

在房地產(chǎn)公司融資渠道逐步趨緊的背景下，配售新股已成為房地產(chǎn)融資的重要“武器”。

據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，前三季度房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資增長(zhǎng)了134.18%。今年股權(quán)融資的激增主要與房地產(chǎn)公司引進(jìn)戰(zhàn)略投資者有關(guān)。 例如，6月，萬科引入了390.4億元的戰(zhàn)爭(zhēng)投資，8月，恒大地產(chǎn)引入了235億港元的戰(zhàn)爭(zhēng)投資。同時(shí)，今年萬科、世茂、旭輝、綠城等許多房地產(chǎn)公司已配發(fā)新股以緩解債務(wù)壓力，帶動(dòng)了海外配股融資額的上升。

此外，以恒大，世茂和金科為代表的今年房地產(chǎn)公司的分拆和房地產(chǎn)上市也是一個(gè)主要吸引力。 此舉不僅可以緩解自身的融資壓力，而且可以提高企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性。

恒大集團(tuán)總裁夏海軍在今年中期報(bào)告發(fā)布之初就提到，一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將逐步分離。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)后，可以大大降低公司的負(fù)債率。 此外，根據(jù)香港聯(lián)交所11月6日的消息，恒大集團(tuán)分拆的恒大地產(chǎn)有望在不久的將來通過香港聯(lián)交所聽到。

經(jīng)過一系列行動(dòng)，第三季度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)績(jī)效報(bào)告中的債務(wù)指標(biāo)有所改善。例如，在一系列的利潤(rùn)組合下，例如恒大線的30%折扣，“金九銀十”兩個(gè)月為中國(guó)恒大的年銷售額貢獻(xiàn)了1819.7億元。在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的同時(shí)，還有望減少債務(wù)。

據(jù)悉，自今年三月以來，恒大啟動(dòng)了“高增長(zhǎng)，控規(guī)模，降負(fù)債”的新戰(zhàn)略，其中以減債為重中之重，戰(zhàn)略的最終目標(biāo)-高增長(zhǎng)和規(guī)�？刂贫际菄�繞減少債務(wù)來實(shí)現(xiàn)的。 。

另一個(gè)值得關(guān)注的減少債務(wù)的房地產(chǎn)公司是富力。自今年年初以來，特別是在下半年以來，富力繼續(xù)以多種方式利用資本市場(chǎng)，銷售和酒店收入。十月，富力完成了2.57億股新H股的配售。截至第三季度末，富力的計(jì)息負(fù)債規(guī)模比2020年第一季度減少了約242億元。

高杠桿房地產(chǎn)公司還會(huì)遇到什么其他障礙?

從業(yè)內(nèi)人士的角度來看，企業(yè)目前需要在新時(shí)代中找到平衡的發(fā)展道路，并在債務(wù)與規(guī)模增長(zhǎng)之間找到平衡。

其中，融創(chuàng)中國(guó)指出，在下半年審慎收購?fù)恋氐耐瑫r(shí)，將繼續(xù)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低債務(wù)比率和融資成本，這是當(dāng)前發(fā)展階段的重中之重。金茂公司的管理層在中期業(yè)績(jī)會(huì)議上表示，該公司在過去幾年中看到了快速發(fā)展市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，并將在未來進(jìn)一步改善其工作并逐步控制其債務(wù)。

除了大型房地產(chǎn)公司以外，一些中小型房地產(chǎn)公司還經(jīng)常提及債務(wù)削減。大發(fā)地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官兼高級(jí)副總裁羅軍在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，將進(jìn)一步加強(qiáng)與其他房地產(chǎn)公司的合作關(guān)系，不斷引入股本資金，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。 將來，公司的凈負(fù)債比率將保持在80%以內(nèi)。

同策研究所的分析師預(yù)測(cè)，第三季度之后，“三道紅線”將進(jìn)一步削減經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，并避免房地產(chǎn)從實(shí)體經(jīng)濟(jì)中擠壓信貸。 房地產(chǎn)公司將面臨緊張的長(zhǎng)期融資環(huán)境。

在融資壓力下，房地產(chǎn)公司仍將面臨償債風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)貝殼研究所的統(tǒng)計(jì)，到2020年的前10個(gè)月，中國(guó)房地產(chǎn)公司的國(guó)內(nèi)外債券融資將累計(jì)約1.03萬億元。11月，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來今年債券到期的高峰，其未決規(guī)模為1071億元 因此，在年底之前，房地產(chǎn)公司將承擔(dān)減少債務(wù)和抵消業(yè)績(jī)的雙重壓力，尤其是一些負(fù)債沉重的房地產(chǎn)公司將面臨更大的壓力。

因此，房地產(chǎn)公司將更多地依靠項(xiàng)目資金帶來的資金流入。然而，標(biāo)普信用評(píng)級(jí)認(rèn)為，庫存水平太低的公司可能會(huì)因銷售回報(bào)不足而承受流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)上升的壓力。

同時(shí)，天風(fēng)證券的分析師認(rèn)為，對(duì)于高杠桿率的房地產(chǎn)公司而言，較高的股權(quán)比率意味著有更多尋求合作以改善資產(chǎn)負(fù)債表的空間。 對(duì)于低權(quán)益比率的公司，如果它們還具有高杠桿特征，則可能表明規(guī)模增長(zhǎng)較慢，將來消化高杠桿率的時(shí)間更長(zhǎng)。